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親兄弟間の住宅ローンの返済について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/04/14 00:13

母、兄、私の3人家族です。
14年前に母2/3兄1/3名義で新築マンションを購入しました。
兄は最初の5年間は返済しましたが、結婚を機に家を出てしまい、
以来ローンは一切払ってくれず、残りは母と私で返済しておりました。

今年、母が勤め先を定年退職し無職となりました。
私一人では返済がきつい為、会社の労金に借り換えを相談した所、
仮審査が通り、現在本契約に判を押す前の段階となりました。
兄に、母が働けなくなったのでいくらかでもローンの返済に協力して
くれないか、と話した所ボーナス時だけ協力してくれる事になりました。
※ちなみに兄は多額の借金を返済し終えたばかりで、
あと数年はブラックリストに残るそうです。
以上の条件を元に、下記質問にお答え願います。

?兄がボーナス時に返済するという口約束を、法的拘束力を
持たせる方法はありますか?また、ローン返済を10割私に
した時点で、兄の支払い義務は消失してしまうのでしょうか。

?税務署に相談したのですが、母と兄から私への名義変更に
費用はかかるのか聞いた所、マンションを得る利益よりも
残りのローン金額の方が多い為、贈与税は適応されないと
聞きました。しかしネットで調べた所そんな事はないように
思われます。税務署の方が言われる事は本当なんでしょうか?

?銀行の融資担当の方は、今回の私達家族の関係を十分理解
しています。理解している上での仮審査合格は、
後日司法書士の元で、私が母と兄から合せて10割の名義を
変更する事が可能と考えての結果と思っていいのでしょうか?

当方、こういった問題は初めてでうまく伝わらないかも
しれませんが、現在銀行の本契約を待ってもらっている状態
ですので、何卒迅速なご返答をお願い申し上げます。

はりじさん ( 栃木県 / 男性 / 33歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

売買なのか贈与なのかを確認してください

2009/04/14 01:19 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の税務相談については、税理士や税務署にご確認ください。

なるべくお役に立ちたいので、
一般論として下記の話をご参照ください。

まず、労金の認識が、今回の取引を
不動産の売買と考えているのか、
贈与と考えているのか、確認してください。

労金の認識は、今回「はりじ」さんが、
お母様、お兄様の共有マンションを
労金の住宅ローンを使って買取ると
考えているのではないでしょうか?

もし、そうであれば、
「はりじ」さんの労金からの融資金額で、
お母様、お兄様が購入したときの住宅ローン残債を消しこみ、
それに伴って抵当権も抹消します。
その後、「はりじ」さんへの所有権移転および
労金からの抵当権設定が行われます。
その後、「はりじ」さんの労金へのローン返済が始まります。

したがって、その際には、
質問1の兄の支払義務は消滅します。
また、質問3の「はりじ」さんへの名義変更
(実際には所有権移転)も当然可能です。

質問2の税務署の回答は、
不動産の贈与を前提に話をしていると思います。
マンションという財産と住宅ローンという負債を
同時に引き継いだ、「負担付贈与」という扱いです。
マンションを時価で評価したものと
引き継ぐ負債との大きさで、負債の方が大きければ
税務署の方がおっしゃっていた通りで、
贈与税はかかりません。

また、質問1のお兄様の支払義務に関してですが、
公正証書で約束事を残しておく方法があります。

とにかく、労金に、今回の取引を
売買と考えているのか、贈与と考えているのか
確認をしてみてください。

評価・お礼

はりじさん

非常に素早いご回答ありがとうございました。
労金に確認しましたところ「売買」と考えていました。
労金の認識もまさに先生の仰る通りの内容でした。
公正証書の件は公証役場に聞いてみたところ、
法的に兄が私に支払う義務が無い為、証書は作れても兄が約束を反故にした場合、財産の差押え等強制力は無いとの事でした。
それでも口約束よりは余程いいので、後々裁判等になってしまった場合にも作っておこうと思います。
本当にありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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藤森 哲也
不動産コンサルタント

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親兄弟間の住宅ローンの返済について

2009/04/14 08:55 詳細リンク
(5.0)

はりじ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

1)公正証書等の書面に残すことをお勧めいたします。
また、ローンの名義をはりじさんご本人10割にされた時点で、お兄様の金融機関へのローン返済義務はなくなります。

2)受け取った資産以上の負債を一緒に引き継ぐ場合は、「負担付き贈与」と見なされて贈与税の対象にならない場合がございます。ただし今回の場合、マンションの評価より住宅ローンの残債の方が大きいということになりますので、お兄様が贈与を受けたとされて贈与税の対象となる可能性があります。再度、税務署にご確認されてみてください。

3)銀行の担当者に直接確認されてください。
契約を締結される当事者間で、きちんと確認しないと後々トラブルの原因となりますので。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

評価・お礼

はりじさん

ご回答下さりありがとうございました。
公正証書の件は、公正役場に聞いてみたところ、私が10割になった時点で兄が私に支払う権利は無い為、証書は作れても強制力は無いとの事でした。
また、贈与税については兄が対象になるケースもあると知り驚きました。
労金の担当者とまだじっくりと話し合っていない為、
不安だけが一人歩きしていました。
仰るとおりよく相談して決めていこうと思います。
本当にありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
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