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対象：住宅資金・住宅ローン
回答数： 4件
回答数： 3件
回答数： 2件
はじめまして。
1年前に夫名義（100%）でマンションを購入しました。
銀行からの住宅ローンは約2000万円、夫の親からの借金1000万円を月々返済しています。
妻の収入をローン返済に充てると「夫名義のマンション」を妻が支払ったことになり、「贈与」と見なされると考え、次のような支払いを行っています。
1) 生活費のほぼ全てを夫のクレジットカードで支払う。
2) 二人で使う自動車（夫名義）の支払い（ローン）を夫名義の銀行口座から引き落とされる
3) 1)+2)の金額分を妻が毎月夫の口座に振り込む。
4) マンションのローン、共益費は夫が支払う。夫の収入の残分で繰り越し返済に充てる予定。
夫と妻の収入は同程度（ともに600万程度）で、二人で暮らす住宅ですので、二人でローンの支払いをしたいと思っています。
（質問１）
二人で暮らす住宅なのに、夫名義のマンション支払いを二人の収入で支払うことは「贈与」でしょうか？（イマイチ納得いかないので確認です。）
（質問２）
現在行っている上記のような支払い方法について、問題点はありませんか？
（質問３）
マンション購入当時、妻の収入が不安定だったため、共有名義にしていません。
妻の収入が安定した今から共有名義に変更する場合、どの程度の費用が発生しますか？
また、共有名義にした場合のメリット、デメリットをご教示ください。
以上よろしくお願いします。
nattouさん （ 茨城県 / 男性 / 38歳 ）
回答：3件
専門家普通に考えると、特に問題はないものと考えられます
初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。
債権管理も担当しておりましたので、ご回答いたします。
質問１について
何故、贈与とみなされる可能性があるかは、ご主人の負債を
奥様が手助けして減らしていると見なされるからです。
一番簡単な方法は、夫婦の負債としてしまうことです。
銀行であれば、収入があれば奥様が債務者に加わる連帯債務者、
あるいは連帯保証人になれば、夫婦の負債になると考えられます。
なお、どちらも全額をお二人で返済する義務が発生するので
負担割合という概念はありません。
但し、正常返済しているお客様が上記のような申し出を銀行に
したとしても、銀行側はそのままでいいですよというかも知れません。
銀行側の事情で言えば、確実に返済されているお客様のローンに
わざわざ上記のような手続きを踏ますことは望まない面もあるからです。
一度、銀行に上記のような申し出をされて、銀行側が不要といえば
それを記録しておけば、、税務上も特に問題はないものと考えられます。
質問２について
夫婦の財産の管理の仕方は夫婦で定めれば問題ありません
質問３について
共有名義にした場合、奥様の持分にも抵当権を設定し直すなどの
かなり面倒な作業が必要になります。
費用的には司法書士報酬にもよりますが、１０万円前後はかかる
のではないでしょうか。
どうしても共有にしたい場合は銀行に言えば、司法書士を紹介してくれます。
共有名義のメリットは当初であれば、２重に住宅ローン控除を受けられること
ですが、今回の場合は控除対象金額は旦那様分のみですので
逆に控除対象金額が減ってしまうというデメリットが発生します。
どちらにしても名義は変更せずに上記１の行動を取られてみることを
お勧めします。
以上、ご参考になれば幸いです。
沼田 順
一般的な共有名義の問題や返済に役に立つ知識を、私のブログでご紹介
しています。よろしければご訪問くださいませ。
住宅ローン、不動産アドバイスブログ（日本ブログ村１位です）
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/
補足
質問３について
書き忘れましたが、当初単有の物件を共有名義にした場合
その持分が夫から妻への贈与とみなされる可能性もあります。
そういう意味でも、共有名義は避けた方がよろしいのでは
ないかと考えます。
沼田 順
評価・お礼
nattouさん
沼田様はじめまして。
丁寧なご回答を頂きましてありがとうございます。
共有名義を避けて、夫妻そのものを夫婦の負債とする案、今まで気づきませんでした。
この場合、夫の収入＋妻の収入で住宅ローンの返済をしても贈与と見なされないという事ですね。
早速銀行に相談してみようと思います。ありがとうございました〜。
沼田 順
高評価、ありがとうございました。
奥様に収入がある場合、連帯債務者に加わることを
重畳的（ちょうじょうてき）債務引受と言います。
また、連帯保証人になる案も有効ではないかと思います。
銀行にとっては、担保力が強化されるので、ありがたい話
なのですが、できるだけ法律に詳しい担当者に相談してください。
上記の重畳的債務引受という言葉がすぐに理解できるかがポイントに
なるだろうと思います。
無事に物事が進むよう、祈念いたします。
沼田 順
質問やお悩みは解決しましたか？解決していなければ...
渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー
-
住宅ローンの件
ｎａｔｔｏｕさんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。
質問１について
ご主人様のローン債務にもかかわらずｎａｔｔｏｕさんもローンの一部を負担する場合、ｎａｔｔｏｕさんの年間負担額が１１０万円を超える金額となってしまうと１１０万円を超えた部分が贈与税の課税対象になるものと思われます。
尚、たとえ１１０万円を超えていなくても、毎年継続して行われる場合、あとからまとめて認定課税されてしまう可能性もありますので、贈与税など課税の取り扱いにつきましては、最寄りの税務署でも必ず確認するようにしてください。
質問２について
生活資金として夫婦間で行っていること自体は問題ありません。
ただし、課税の取り扱いにつきましては、ファイナンシャル・プランナーは残念ながら専門外となってしまいますので、アドバイスはできかねます。
税理士さんか税務署で確認するようにしてください。
質問３について
後から共有名義にするのでしたら、夫婦間で売買契約を締結することになりますので、印紙代や登録免許税、司法書士に支払う報酬、金融機関に対しては事務手数料がかかることになります。
また、具体的な計算はご自身で行っていただく必要がありますが、持ち分の一部を譲渡することにより譲渡益が発生した場合には、譲渡所得として課税の対象になります。
以上、専門外の部分もあり十分なアドバイスはできませんでしたが、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
評価・お礼
nattouさん
渡辺さま
早速のご回答ありがとうございます。
110万円を越えなくても認定課税ということもあるんですね。知りませんでした。
現時点で共有名義に変更すること、なかなか大変そうですね。メリットも少なそうですので、この方法は除外しようと思います。
ご回答ありがとうございました。
渡辺 行雄
ｎａｔｔｏｕさんへ
お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて何よりでした。
これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。
リアルビジョン 渡辺行雄
西垣戸 重成
不動産コンサルタント
-
白紙の状態から考えてみて下さい。
nattouさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。
ご夫婦間で、物理的に共有名義にされることを優先的に考えおられるのではなく、金銭的な配分割合を考慮されているものとして考えた場合、現在行っておられる配分方法が良く分らない感じがします。
３）に当たられる部分を奥様が生活費として出資されればそれでいいように思いますがいかがなのでしょうか？生活費に関しては贈与等の対象にはならないと思います。
購入後に単独名義から共有名義に変更されるメリットを考えた場合、売却時に利益が出た場合の基礎控除が増えること、相続税対策になる場合があることぐらいだと思います。
一方、デメリットとして考えられることは、贈与扱いを逃れる為には売買をする必要があること、住宅ローン控除額が減額される可能性があること、団信の生命保険の対象金額が減額になる可能性があること、不動産取得税や譲渡所得税など税金がかかる可能性があることなど沢山あります。
nattouさんへの回答にはなっていないかも知れませんが、ご参考になれば幸いです。
評価・お礼
nattouさん
西垣戸さま
早速のご回答ありがとうございます。
3)の部分をいったん夫の負担として、その後妻が夫の銀行口座に振り込んでいる理由は次の通りです。
a) 夫のクレジットカードが妻のクレジットカードよりも上級のもので、ポイントがつく割合が高いため。
b) 自動車の使用者名義が夫名義であるため。
結果的には西垣戸さまが仰るとおり、妻が生活費部分を負担することになっているつもりです。
共有名義にすることはあまりメリットを感じませんし、手続き時代大変そうなので、選択肢から除外して考えたいと思います。
ご回答ありがとうございました。
西垣戸 重成
nattou 様
ご返信並びに高評価をいただき有難うございます。事情も良く分らずに勝手な回答をしているかも知れませんが、少しでもお役にたてれば幸いでございます。
EYE-PLUS 西垣戸 重成
（現在のポイント：-pt）
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