投資用マンションについて - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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投資用マンションについて

マネー 不動産投資・物件管理 2011/10/23 16:36

当方は42歳会社員で、年収1500万円、預貯金1000万円程度、持ち家無しです。
妻と5歳の娘がいます。投資マンションを大阪長堀に2件、京都河原町に一件所有しております。所有物件は以下の3件です
A. 平成10年購入、購入時 1770万円。現在、築13 年、 60000円にて賃貸中。
30年ローン(全額ローン)変動金利2.92%、返済 74200円/月、残債 770万円。
B. 平成10年購入、購入時 1620万円。現在、築13 年、 58000円にて賃貸中。
30年ローン(全額ローン)変動金利2.92%、返済 72400円/月、残債 1080万円。
C. 平成12年購入、購入時 1650万円(手出し250万)。現在、築11 年、 54000円にて賃貸中。35年ローン 変動金利3.675%、返済 69000円/月、残債1338万円。

他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等でおよそ50万円/年の支払い(3件分)があります。還付金は、毎年所得税約40万円、住民税約10万円程受領しております。

ここ2,3年でやはり家賃、減価償却費が下がりほぼローン額と家賃差額が分だけ損を生んでいます。およそ年52-53万というところでしょうか。Aだけは繰り上げ返済を行なってきました。
このままいけば、金利上昇、空家、修繕費などの問題がでてさらに手出しが増えると考えおります。
現時点ではAの全額繰り上げ返済にてなんとか家賃、減価償却費の減少をカバーでき、逆に年20万位の黒字が出るのではないかと考えております。今後を見据えて、繰上げを行なって行くべきか(それは一件集中がいいのか、三件分散がいいのか)、あるいはどれかを売却するかなど悩んでおります。どなたか良いアドバイスをいただければ幸いです。

masterさん ( 山口県 / 男性 / 42歳 )

回答:3件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

1 good

不動産投資と返済の考え方について

2011/10/23 18:05 詳細リンク
(3.0)

master 様
初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。
ご質問にお答えします。

不動産投資は、30年程度のキャッシュフローを考えて投資判断ください。
宜しければ、キャッシュフロー表の作成をお勧めします。

今後の主なリスクは、メンテナンス費用の増加、家賃の低下、そして、金利変動です。

投資の優先順位は 借入金の返済(無リスクで利息分が減少=収益)です。
従いまして、現状一番金利が高いC.の借入金の繰り上げ返済が有利かと存じます。

また、収支で赤字、キャッシュアウトも赤字の場合には、売却で赤字を止めることをお考えください。

マンションは10年経過すると、外壁工事、金具部分の塗り替え、上下水道管の垢などの除去、そして設備(エアコン、ウォシュレット、風呂窯、キッチン等)の交換が始まります。
幸いmaster様の年収が1500万を超えていますから、売却で損失が出ても将来計画の見直しで家計が回るのではないでしょうか。ご検討をお勧めします。

私は、マンションを経営しています。修繕計画とキャッシュフローを作成し、早め早めのメンテナンスを行っています。建築後11年ですが、只今屋根と外壁工事を実施中です。

宜しければご相談に与ります

不動産投資
投資
マンション
資産運用
見直し

評価・お礼

masterさん

2011/10/28 23:10

アドバイスありがとうございます。
ローンの借り換えを行いたいと考えるようになってきました。
私の場合それはかのうなのでしょうか?
もしそのような対応をしていただける金融機関があるとすればどこでしょうか?
ご教授いただければ幸いです。

吉野 充巨

2011/10/30 22:25

master 様

ご評価を賜り、ありがとうございます。
借り換え先につきましては不案内です、申し訳ございません。

吉野充巨 拝

回答専門家

吉野 充巨
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ファイナンシャルプランナー

13 good

投資マンションについて

2011/10/24 18:40 詳細リンク
(4.0)

大阪の独立系FPです。
私も築13年堀江に物件があるため、良く理解出来ます。
基本的には繰上がよいでしょうが、実際には貯蓄やお子様の進路によりアドバイスが変わります。また信販会社のローンでしょうから手数料高いので注意です。
どちらにしてもマンション投資は長期戦で検討が必要です。上記記載のように貯蓄額などの今後のライフプラン次第でしょうから詳細をご相談の場合はご連絡頂ければと思います。

評価・お礼

masterさん

2011/10/28 23:10

アドバイスありがとうございます。
ローンの借り換えを行いたいと考えるようになってきました。
私の場合それはかのうなのでしょうか?
もしそのような対応をしていただける金融機関があるとすればどこでしょうか?
ご教授いただければ幸いです。

回答専門家

岡崎 謙二
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上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

1 good

こんばんは。ご質問の件お答えします。

2011/10/24 21:23 詳細リンク
(4.0)

masterさんへ

こんばんは。山口県のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

投資用マンションの3物件、いろいろと思いがあってのご購入かと存じます。節税になる、生命保険代わりになるといえばそうかもしれません。年金代わりになるかもしれません。

でも、不動産投資である以上運用期間はおのずと長くなり、それ相応のリスクはあります。今の状態がご購入されたときの目論見どおりになっているかどうか、気にかかります。
マンションをお持ちの方の相談を受けてみても、築年数が10年を越えると家賃が下落したり、空室になる期間が長くなったりします。空室率が20%になったらどうなるかなど、いくつかのシナリオを立てながら資金繰りをシミュレーションされることをお勧めします。

繰上返済をするべきかどうかというのは、投資用マンションのことだけでなく、ご家族のこれからのライフプランも考えながら決められたほうがよいように感じます。繰上返済をしたいと思っても、子どもさんの教育費がしっかり確保できるかどうかが不安だと、なかなかできにくいようです。
繰上返済を実行されるのであれば、金融機関と相談しながら、1物件づつ実施されるのがよいと思われます。抵当権がない物件が一つでもあると、仮に売却を考えられる際も、そのぶん気持ちにゆとりができます。

気になることなどございましたら、どのようなことでも結構ですので、いつでもお声掛けください。

上津原マネークリニック
http://www.urban.ne.jp/home/uechan/

山口県
ファイナンシャルプランナー
不動産投資
教育
ライフプラン

評価・お礼

masterさん

2011/10/28 23:21

アドバイスありがとうございます。
ローンの借り換えを行いたいと考えるようになってきました。
私の場合それはかのうなのでしょうか?
もしそのような対応をしていただける金融機関があるとすればどこでしょうか?
ご教授いただければ幸いです。

上津原 章

2011/10/29 22:28

masterさんへ

ご評価いただきありがとうございます。
地方銀行が投資物件の融資を行う場合、投資用の不動産物件を担保にする場合と、ご自宅やご実家を担保とする場合とで対応が変わってきます。
前者の場合だと、どうしても金利は高めになる傾向があります。変動金利でも現在の利率より若干低い程度で考えておく必要があります。
後者の場合だと、地元の銀行が10年固定や5年固定の優遇金利で話を持ちかけてきたことがあります。但し、優遇金利期間以降は通常の金利といわれていました。

総じて投資用物件への融資(借換も含む)は、他の収入でキャッシュフローが十分に確保されている方、物件以外に担保の出せる方でないと後ろ向きの対応になるようです。よろしければ、一度ご相談ください。

上津原拝

回答専門家

上津原 章
上津原 章
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