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投資マンション維持に四苦八苦。どうすれば・・・。

マネー 不動産投資・物件管理 2009/02/02 17:30

所得税の還付を目的に、12年前と8年前、投資用ワンルームマンション2室(A・Bともに博多駅から徒歩10分ほど)を新築で購入しました。
還付金目的だったはずが、家賃の下落で持ち出しが増え、大変苦しい状況です。

夫(会社員40歳・年収1,300万)、妻(専業主婦38歳)、子供(小学生2人)
転勤族で持ち家予定なし。預貯金2,300万円。

A. 購入時1350万円。現在、築12年、43,000円にて賃貸中。
30年ローン(残19年)変動金利3.49%。
返済 60,000円/月。残債1,000万円。

B. 購入時1400万円。現在、築8年、52,000円にて賃貸中。
30年ローン(残22年)固定金利3.9%(平成22年見直し予定。団信保険料を含むと現在実質4.25%)。
返済 70,000円/月。残債1,170万円。

※他に、管理費(2室分)20万円/年、固定資産税等8万円/年の支払いがあります。
還付金は、毎年20万円ほど受領。

当初の管理会社は既に倒産し、修繕積立金も無くなりました。
大規模改修も未実施で、今後が心配な上、教育費もかかってくる時期で、重いローンに悩んでおります。
早く手放し、楽になりたい半面、繰り上げ返済等行うと金利負担が減り、還付金がこれ以上減るのも心配・・・そのバランスが計れず途方に暮れています。

1.高い金利を払い続け、還付金と家賃でなんとか凌いでいくか。
2.繰り上げ返済で、毎月の負担を軽くしつつ凌ぐか。
3.売却するなら、築何年くらいがベターか。

専門家の方のアドバイスをお願いできれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

曇り空さん ( 熊本県 / 男性 / 40歳 )

回答:4件

投資用ワンルームマンション

2009/02/03 16:27 詳細リンク

新築ワンルームマンションは割高ですのでローンの負担が後から圧し掛かってきます。

利子払いは変わらない(金額は残債の減少と共に下がりますが)のに対して年収は様々な要因で変わり得るという事がまず大前提になります。つまり、将来年収が減って還付金の効果が減少する可能性も考慮すると、重視すべきは還付金では無く将来の元利払い負担の方になります。

一般的に現在の冷え込んでいる中古ワンルームマンション市場では売却しても残債割れが想定されます。しかもかなり大きな数字になると思われるので、早急な売却よりも借入条件の見直しを優先すべきと思います。

1.高い金利を払い続ける必要はありませんので、借換を検討されたら宜しいかと思います。ご年収も結構ありますのと、現在金利は非常に低い状態ですので低金利の先への転換をお勧めします。その際には両物件一括で行われる事をお勧めします。

2.上記の様に借り換えを行えば金利はかなり低下するはずですので多少は負担が減少すると思います。

3.売却のめどですが、大規模修繕が築15年〜20年前後で掛ってくる事を想定しますとその大規模修繕の必要性が表面化する前に売却されるのが良いかもしれません。せっかく残債を減らしたと思ったら今度は大規模修繕で出費となると厳しいと思いますので。

特に大規模修繕を「全く何も」していないのであればかなりコストが掛るかも知れません。

その他の戦略としてはこの残債分の担保価値の余剰が出るような投資物件を借換時に新たに購入されてトータルのキャッシュフローをプラスに持って行くというのも手であると思います。

キャッシュフローが大幅にプラスになる様な物件を購入されるという方法です。理想としては近隣で15%以上の利回りの物件で費用の掛らない入居率の高い築浅物件になります。

ご家族は反対されるかもしれませんが、以前よりも厳しい目で物件を見られると思いますので良い投資が出来るかも知れません。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

1 good

重大な岐路です。

2009/02/02 18:03 詳細リンク

一番のおすすめは、2.の一部繰り上げ返済です。


金融機関とご相談の上、月々の支払が家賃と同額になるくらいまでになると、還付金が少なくなっても気にならないでしょう。


しかし、ご相談の場合ですと、おそらくは900万円〜1000万円は必要になってくると思います。
少し額が大きいですが、売却を急いで同じ金額の損が出るかもしれないことを考えれば、選択肢の一つにもなるのではないでしょうか。

その場合でも、もともと金利分の経費は30%くらいは計上できないので(土地分)、還付金の変動は微々たるものではないかと思います。



売却に関しては、現在は厳しいと思います。

ざっくり目安の金額を申し上げると、利回り9%ということで売りに出しても、


Aが570万円、Bが690万円です。

(年間の家賃÷0.09(想定利回り)=売却額の目安)

管理費に関しては考慮していないので、実際はもう少しシビアな価格になるでしょう。


しかし、博多区周辺は2011年に九州新幹線の開通や博多駅の全面改装などが予定されていますし、昨年以降の開発案件は減少しているので、今後の景気動向次第ではプラスアルファも望めるかもしれません。

それまでに大規模修繕が必要になった場合の修繕費に関しては心配な面がありますが結局は経費に計上できるので、物件の動きが少ない現状としては月々の返済を減らすのが得策ではないかと思います。


投資マンション維持について

2009/02/04 11:24 詳細リンク

回答させていただきます。米田です。

現在の投資環境については、まずその不動産価格は下落傾向が顕著です。
したがって今後の購入に関しては収益性・利回りは以前に比べては上昇しています。

残念ながら購入価格が下落前の場合はこの限りではありません。
バブル以降不動産価格は右肩下がりですね。

今後の対策として一番の処方箋はやはり2の【繰上返済】をお勧めします。キャッシュフローが毎月赤字になるのは得策ではありません。負債を減らすことによってバランスを取り、不動産収入を黒字化されることをお勧めします。

売却の時期については、不動産の価格も含み資産でありますので、景気動向を見極め、上昇傾向にある時に考えられて良いのではないでしょうか。現在は不動産価格は弱含みですのであまりお勧めできる時期とは言えません。


還付金が少ないようですが・・・

2009/02/11 18:14 詳細リンク

年収の割に源泉還付金が少ないようですが、なにか事情でもあるのでしょうか。

源泉還付は築10年越くらいの築年数までが一番合理的な時期なのですが、今後については給与額の減少や返済額に占める金利割合そして必要経費の減少で「還付金ビジネス」は面白くない時期に入るのではないでしょうか。

ですからおおよそ築年数10年前後から20年迄あたりが区分所有マンションの売却目安となっています。

また、管理会社の倒産で修繕積立金がなくなるという意味が理解できません。想像するに、積立金勘定(おそらく管理費も)の通帳とはんこを管理会社が預かっていたからでしょうが、そのことからは当該マンションの管理体制が脆弱でスラム化していくのではと勘ぐらざるを得ません。

ご自分でマンション価値向上のため理事会改革から始める、ということであれば所有の意義もあるのでしょうが、上述の理由もあり早晩売却で身軽になった方が良いのではと思います。

借換えについてはおそらく期待できません。そして、万一できたとして条件面はさておき、またも1からの返済ということですから還付金は上がっても金利割合はまたもやマックスから始まります。そして、暫くして一部返済というはめになる可能性もあります。そのことを考えれば今売却損が出たとしてもまだ軽微?

ただ、借り換えや繰り上げ返済は返済額と源泉還付や収入とのバランスがあります。それには詳細シミュレーションが必要です。お近くのFPさんやコンサルタントさんにご相談され、納得してからでも遅くはないですね。

新築区分マンションマジックの終焉?
参考にしてください。


サラリーマン大家さんの不動産投資
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