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投資用マンションについて

マネー 不動産投資・物件管理 2011/10/23 00:15

当方は42歳会社員で、年収1500万円、預貯金1000万円程度、持ち家無しです。
妻と5歳の娘がいます。投資マンションを大阪長堀に2件、京都河原町に一件所有しております。所有物件は以下の3件です
A. 平成10年購入、購入時 1770万円。現在、築13 年、 60000円にて賃貸中。
30年ローン(全額ローン)変動金利2.92%、返済 74200円/月、残債 770万円。
B. 平成10年購入、購入時 1620万円。現在、築13 年、 58000円にて賃貸中。
30年ローン(全額ローン)変動金利2.92%、返済 72400円/月、残債 1080万円。
C. 平成12年購入、購入時 1650万円(手出し250万)。現在、築11 年、 54000円にて賃貸中。35年ローン 変動金利3.675%、返済 69000円/月、残債1338万円。

他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等でおよそ50万円/年の支払い(3件分)があります。還付金は、毎年所得税約40万円、住民税約10万円程受領しております。

ここ2,3年でやはり家賃、減価償却費が下がりほぼローン額と家賃差額が分だけ損を生んでいます。およそ年52-53万というところでしょうか。Aだけは繰り上げ返済を行なってきました。
このままいけば、金利上昇、空家、修繕費などの問題がでてさらに手出しが増えると考えおります。
現時点ではAの全額繰り上げ返済にてなんとか家賃、減価償却費の減少をカバーでき、逆に年20万位の黒字が出るのではないかと考えております。今後を見据えて、繰上げを行なって行くべきか(それは一件集中がいいのか、三件分散がいいのか)、あるいはどれかを売却するかなど悩んでおります。どなたか良いアドバイスをいただければ幸いです。

masterさん ( 山口県 / 男性 / 42歳 )

回答:2件

尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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投資マンションの繰り上げ返済について

2011/10/23 12:38 詳細リンク
(4.0)

投資マンションの場合は、自宅のマンションと違い必ずしも完済することが良いこととは限りません。
ご自宅の住宅ローンの場合は途中で売却するという選択肢はあまりありませんが、
投資マンショの場合は自分で住んでいるわけではないので、良い時期があれば売却するという選択肢がありますし、また、ローン自体に団体信用生命保険がついていますので、完済=保険のメリットの放棄ということにもなります。

ご自宅の住宅ローンと投資マンションの住宅ローンは同じ住宅ローンでも考え方は全く違いますのでしっかり分けて考えましょう。

そういった意味では、結論としては「期間はそのままで」3件に分散して繰り上げ返済をしていくというかたちになります。

Aの物件はすでに期間短縮の繰り上げ返済をされていらっしゃるようですので、これからローン期間をもとに戻すことはできませんが、念のためローン期間をもどせるか相談はしてみてください。

そして特に、Cの物件が顕著ですが全体的には金利が高めなので、繰り上げ返済しつつ全体の借り換えも視野に入れたほうがよいかと思います。



株式会社えん
尾野信輔

補足

物件価格に対して、家賃が安いのが気になります。
もしかしてサブリース契約などにしていらっしゃるからかもしれませんが、
そうでないなら何か理由があるはずですので、そちらのほうが問題になるかもしれません。
その際は管理会社の変更も視野にいれてください。

マンション
生命保険
住宅ローン
借り換え

評価・お礼

masterさん

2011/10/28 23:06

アドバイありがとうございます。
全体の借り換えを行いたい場合、どこの金融機関がその対応をやっておわれるのでしょうか。
ご存知ならご教授ください。

尾野 信輔

尾野 信輔

2011/11/02 11:03

評価に対するお礼がおそくなり申し訳ありません。
借り換え先については、オリックス銀行(旧:オリックス信託銀行)などがありますが、A,BがオリックスでCについては違う金融機関であれば厳しくなります。
他にも東京スター銀行の預金連動住宅ローンなどが投資物件の借り換えをしてくれることがあるようです。

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