投資用ワンルームマンション - 向井 啓和 - 専門家プロファイル

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投資用ワンルームマンション

2009/02/03 16:27

新築ワンルームマンションは割高ですのでローンの負担が後から圧し掛かってきます。

利子払いは変わらない(金額は残債の減少と共に下がりますが)のに対して年収は様々な要因で変わり得るという事がまず大前提になります。つまり、将来年収が減って還付金の効果が減少する可能性も考慮すると、重視すべきは還付金では無く将来の元利払い負担の方になります。

一般的に現在の冷え込んでいる中古ワンルームマンション市場では売却しても残債割れが想定されます。しかもかなり大きな数字になると思われるので、早急な売却よりも借入条件の見直しを優先すべきと思います。

1.高い金利を払い続ける必要はありませんので、借換を検討されたら宜しいかと思います。ご年収も結構ありますのと、現在金利は非常に低い状態ですので低金利の先への転換をお勧めします。その際には両物件一括で行われる事をお勧めします。

2.上記の様に借り換えを行えば金利はかなり低下するはずですので多少は負担が減少すると思います。

3.売却のめどですが、大規模修繕が築15年〜20年前後で掛ってくる事を想定しますとその大規模修繕の必要性が表面化する前に売却されるのが良いかもしれません。せっかく残債を減らしたと思ったら今度は大規模修繕で出費となると厳しいと思いますので。

特に大規模修繕を「全く何も」していないのであればかなりコストが掛るかも知れません。

その他の戦略としてはこの残債分の担保価値の余剰が出るような投資物件を借換時に新たに購入されてトータルのキャッシュフローをプラスに持って行くというのも手であると思います。

キャッシュフローが大幅にプラスになる様な物件を購入されるという方法です。理想としては近隣で15%以上の利回りの物件で費用の掛らない入居率の高い築浅物件になります。

ご家族は反対されるかもしれませんが、以前よりも厳しい目で物件を見られると思いますので良い投資が出来るかも知れません。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
( 東京都 / 不動産業 )
みなとアセットマネジメント株式会社
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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この回答の相談

投資マンション維持に四苦八苦。どうすれば・・・。

マネー 不動産投資・物件管理 2009/02/02 17:30

所得税の還付を目的に、12年前と8年前、投資用ワンルームマンション2室(A・Bともに博多駅から徒歩10分ほど)を新築で購入しました。
還付金目的だったはずが、家賃の下落で… [続きを読む]

曇り空さん (熊本県/40歳/男性)

このQ&Aの回答

重大な岐路です。 尾野 信輔(不動産投資アドバイザー) 2009/02/02 18:03

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