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対象:住宅設計・構造

リフォームか建て替えか。

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/09/25 13:05

築28年の中古戸建てを購入しようかどうか考え中の者です。この家は見たところきれいで造りもわりとしっかりしているようですのでリフォームして自分好みの家にしたいと思うのですが不動産屋は解体して建て替えたほうがいいと勧めています。1000万円かけてリフォームするのと1500万円かけてローコスト住宅をたてるのと結果的にはどちらが満足度が高いのか。。。建坪30坪の木造住宅の場合で考えています。よきアドバイスをお願いいたします。

和歌さん ( 神奈川県 / 女性 / 37歳 )

回答:8件

住宅の何に重点を置かれますか?

2008/09/25 21:24 詳細リンク

大阪で設計事務所をしています。

新築で1500万円となると、仕上げ材や住設機器を金額的に相当押さえ込む努力が
必要になります。簡単にいいますとカタログに載っている一番スタンダードな品物で
まとめることになるでしょう。

築28年の建物のどの部分に1000万円注ぎ込むかで、内容は変わりますが大雑把な
お話しで新築とリフォームを比較しますと

構造強度 : 新築>リフォーム
温熱環境 : 新築>リフォーム
バリアフリー : 新築>リフォーム
耐久性 : 新築>リフォーム
間取りの自由度: 新築>リフォーム
仕上げの豪華さ: 新築<リフォーム
工期 : 新築<リフォーム
費用 : 新築<リフォーム

といったところでしょうか・・・
あとリフォームですと、規模によっと建築確認申請が必要になる場合がありますが
古い建物の検査済み書が無い場合、申請出来ない事がありますので、行政に確認
された方が良いと思います。

回答専門家

福味 健治
福味 健治
(大阪府 / 建築家)
岡田一級建築士事務所 
06-6714-6693
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

木造免震住宅を設計する建築家。

建築基準法だけでは、家の健全性は担保されません。地震に耐える家(耐震)より地震の力を逃す家(免震)が求められています。規格住宅では真似の出来ない、オリジナルな免震住宅をご提案します。全国からのご依頼に応じます。

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土地はお気に入りでしょうか

2008/09/26 19:14 詳細リンク

はじめまして

和歌さんはまず建物をお気に召されたようですが、その土地自体の環境もお気に入りでしょうか。

土地がお気に入りなら、まずは現状の中古建物にお住まいになり、最小限のリフォームをお考えになるのも一つかと思います。

ご家族のライフスタイルや資産運用をじっくりお考えになってからでも、建て替えや大規模修繕は可能かと思います。

住んでいるうちに1000万円かけてリフォームすべきか否かという解答は家族間で自然にわきあがりますよ(^^)

他の先生方が仰るように、1500万のローコスト住宅が和歌さんのご家族のニーズに対応できるかは疑問です。

それならばある程度貯蓄しながら建て替えをゆっくり考えるのも楽しみになるのではと勝手ながら想像してしまいました。

ご参考まで


やすらぎ介護福祉設計 斉藤

回答専門家

斉藤 進一
斉藤 進一
(埼玉県 / 建築家)
やすらぎ介護福祉設計 代表
048-935-4350
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介護福祉のことなら何でも相談できる、ワンストップ型を目指して

医者に外科・内科等あるように、建築士にも介護福祉専門家がいてもいいと思いませんか?障がい者・高齢者や団塊世代が「終の棲家」としての住まいで安心して暮らせるサポートを致します。車いす使用などバリアフリー住宅や高齢者福祉施設などもご相談下さい。

ご家族の条件によっても変わりそうですね

2008/09/29 00:01 詳細リンク

質問の内容と建築家の皆さんの回答を拝見しましたが、私は別の視点でお話しますね。
それは、今の和歌さんのご家族の構成や年齢構成などです。

どのタイミングで家を手に入れようとされているか?で現状の家の状態なども調べ
ながらリフォームかそれとも建て替えか?を考える事が重要でしょう。

例えば、仮に10歳くらいのお子様がいらしている場合だと、一緒に住むのは長くても
15年くらいです。そして15年後くらいからはライフスタイルが大きく変わる可能性
があるでしょう。

そのように考えると、子供の学費などのバランスなども考慮してリフォームがいいか
それとも建て替えがいいのか?というのも自ずと見えてくるかも知れません。

家造りとあわせてライフプランとマネープランを合わせて検討する事が、ベターな
家の考え方でしょう。

私のほうでもマネープランの専門家が関東方面にもいますのでご興味がありましたら
ご連絡ください。

八納啓造 拝

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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志田 茂

志田 茂
建築家

1 good

その家の状態をみて考えましょう

2008/09/25 14:04 詳細リンク

志田茂建築設計事務所 志田と申します。

建て替えしたほうがいいかどうかは、その家の状態によります。
●構造の部分がしっかりしている
●地盤が悪くない
という事です。家がなんとなく傾いていたり、屋根の真ん中がへこんでいたり、柱が腐っていたり、など。

それは、外から一目見てわかるようなら、根本的にまずいですが、そうでなければ、なかなかわかりにく部分です。床下や天井裏をのぞく事も必要になってきます。なので、設計事務所や工務店など、状態をわかる人に見てもらったほうがいいです。持ち主の方がいままでどのような修繕をしてきたかも判断材料ですので、確認してみてください。

家の状態がよく、和歌さんがその家をなんとなくでも「いいな」と思えるなら、リフォームを考えてもいいのではないでしょうか。

''リフォームの利点''

建物を解体すると、ほぼ全て産業廃棄物となります。リフォームで解体するものが少なければ県境に与える負荷も少なくて済みます。また、建て替えた場合は、法規により建てられる家の面積が小さくなる場合があります。その場合、リフォーム(現状)のほうが大きな床面積かもしれません。

''リフォームの欠点''

工事が始まって初めてわかる部分があり、工事費が増える事も考えられます。また、既存の構造上、どうしてもできない事もあります。ただ、だからといって思うようにならない、という事でもありません。

建て替えの場合、予算1500万円で30坪の家は、かなり厳しいものがあります。既存の解体費もあります。ぜったい無理とはいいません。でも、根本的に暮らし方を見つめ直し、割り切りが必要です。

話は戻りますが、家の状態がよければ、1000万円でのリフォームは、すべてやり直す事はできませんが、優先順位をつけて考えれば、ある程度満足いくものができるでしょう。

白黒つかない話ですが、まずは見てもらう事が必要です!

補足

■訂正

リフォームの利点・・・県境 → 環境 でした。

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''建替かリフォームか'' に関する参考Q&A

建替かリフォームか悩んでいます
リフォームか建て替えか悩んでいます。
新築か中古か。

''リフォームでできる事'' 参考事例
築20年の家(木造)
築20年の家(ツーバイ)
築10年の家(木造)


以上、ご参考まで

増井 真也

増井 真也
建築家

9 good

まずは調査をすることをお勧めします。

2008/09/25 16:46 詳細リンク

こんにちは。
ますいいリビングカンパニーでは最近リフォームを数多く手がけております。

お金をかけてリフォームするのだから、当然構造補強を行うことも大切にしています。その際に目安になる考え方をお伝えします。
1500万円の予算の住宅の構造関係コストはいくらか?
まずはこの金額の目安をつかむことが大切だと思います。

基礎工事:90万円
木造躯体工事:110万円
構造金物費:8万円
棟上工事費:12万円
合計・・・・220万円

といったところでしょうか。あくまで目安ですが、地盤改良工事を除く工事予算の目安としてはこれでよいと思います。いかがでしょうか。意外と安いと感じるでしょう。

それでは、築28年の木造住宅の構造を補強するのにいくらかかるでしょうか。これは、その建築の状況を調査しなければわかりません。しかし、もし基礎がひび割れていたり、柱の足元が腐っているようだと多くのコストがかかることが目に見えています。もし、しっかりとした基礎の上に良い状態の木造躯体がのっているのであれば、わずかな予算で補強が出来るでしょう。

220万円で新築の構造が出来ることを考えると、調査の結果220万円以上の補強コストが必要な場合は建替えたほうが良いような気がしますね。もちろん愛着があるなどの理由がある場合は別ですが、それでも保存状況が良くない場合は思い切って建替えをお勧めします。設計事務所に依頼すれば床下や小屋裏の調査をふくめ、耐震性の調査をしてくれます。一度御相談されてはいかがでしょうか。

事例などは
http://www.masuii.co.jp/

青木 恵美子

青木 恵美子
建築家

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まずは、建築家にご相談を!

2008/09/25 20:30 詳細リンク

和歌さま はじめまして!
AAプランニングの青木恵美子です。

リフォームか建て替えか? お悩みのようですね。
私自身 マンションから木造スケルトンリフォームまでかなり幅広く手がけておりますので、一言述べさせて頂きますね!
木造スケルトンリフォームで無筋コンクリート補強&筋交いなし補強物件を手がけました。

リフォーム、建て替え 金額的なことだけで言えば、そんなに大差はないかもしれません。
勿論、きちんと調査してみないと正確な事は言えません。
リフォームですと、基礎に鉄筋が入っているか?或は現状の法規に合う構造になっているか? など色々と法規的なこともありますので、それは調査してみないと何とも言えません。
新築ローコストで30坪1500万円ですと、かなりローコストですね。。。

他の先生が、きちんと回答されているようですのでそれ以上は述べませんが、
和歌さんが この家を どの程度気に入っているかが大きなポイントだと思います。
もし、ご両親が大切にして来た家で自分の住み継ぎたい! というのでしたら、絶対リフォームをお勧めします。
しかし、中古物件購入ですね。でもこの物件を購入したいという気持ちがあると思います。
それは何でしょうか? 建築的な事だけでない いろんな要素があると思います。それを紐解きつつご自分の暮らしを見つめ直して、建築家にご相談するといいと思います。

建築家は、家をデザインするだけではありません。
私は、人の暮らしを創る というスタンスで建築設計をしております。多分そのような方も多いと思います。
是非、建築家にご相談を!

写真は、木造スケルトンリフォームBefore Afterの例です。
ご参考になりましたら 幸いです。

横山 彰人

横山 彰人
建築家

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リフォームか建て替えか

2008/09/28 16:56 詳細リンク

築28年の建物ということですが、見た目ではなく建築の分かる人に基礎、土台、柱といった主要構造を見てもらうことをお進めします。

その上で構造がしっかりしているのであれば、リフォームを選択した方が良いと思います。
新築で1500万ですとかなり厳しい予算ですし、解体費用などよけいな費用も発生してきます。

しかし、1000万でも何から何までというわけにはいきません。しっかり優先順位を決めて行うべきでしょう。


分からないところがあれば、事務所までご連絡下さい。 横山彰人

宮原 謙治

宮原 謙治
工務店

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未完成住宅で問題解決は・・?

2008/09/30 21:26 詳細リンク

大阪の住宅家・幸せこだわり住宅職人謙さんです。

他の先生方が回答されているのであらゆる角度からの検討が中々難しいのではないかと思います。

私は、建て替えで推進派です。

しかし、30坪/1500万円という資金計画では、解体工事などを含めた諸費用がどうしても多く掛かりますね。

そんな時、ご相談に見える方に次のようにお答えしています。

『無理のない計画が無難ですよ!未完成住宅でいいのではないですか?メリハリをつけて計画してみましょう。』

ここで言う未完成住宅は、ちゃんと住めるようには出来ていますが、内装など仕上げが完璧の終わっていない住宅です。家族構成や年齢など考えて計画しても楽しい我が家が出来ますよ。

頑張ってくださいね。

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