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対象:住宅設計・構造

建替かリフォームか悩んでいます

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/08/17 11:24

築32年、在来工法の木造2階建てを購入しました。(土地は30坪強、建物延床面積も同じぐらい)傾斜地に立っておりましたので、建物検査は行い現状使用に大きな問題はないとコメントしてもらっています。(擁壁については目視です)家の構造・間取り自体はあまり気に入っておりませんが、リフォームの方がコストは安く済むと思います。一方当方30歳台後半でこれからあと20〜40年は住むことになるかと考えております。子供は生まれたばかりです。建替の方が気になる点は解消されるかと思いますが、コストが高くなることが問題点です。物件購入に住宅ローンを使用するため、できれば大きな負担はしたくないとも考えております。アドバイスいただければと思います。

補足

2008/08/17 11:24

皆様ご回答ありがとうございました。まだもう少し時間がありますので、計画も含め検討いたします。またその際にはまた改めて相談させていただきます。ありがとうございました。

KOOL.BOOSTさん ( 東京都 / 男性 / 37歳 )

回答:8件

建替えとりフォームについて

2008/08/17 13:40 詳細リンク

はじめまして。 サカイデザインネットワークに酒井と申します。

現状使用に大きな問題がない築32年の木造住宅ということで、リフォームを考えた場合、構造上の耐震補強や水廻り(キッチン、浴室、洗面室など)の状況がどうであるかによってコストのかかり方が大きく変わってきます。 大幅な間取り変更など「スケルトンリフォーム」的な計画でないかぎり、床面積30坪程の新築建替え費用と比較すれば、やはりリフォーム計画のコストは大幅に抑えることが可能だと思います。

現状間取りを活かしてより快適な住空間へのリノベーションを考えることは可能で、私を含め住宅の設計家は得意としていますので、効果的なリフォームをおこなうためにも可能であれば専門家とともに、ご予算のなかで30年40年さきまで暮らせるお住まいをご計画することをお勧め致します。 このAll Aboutを活用すると良いのではないでしょうか。

リノベーション(=リフォーム)事例はコラムでもご紹介しておりますので参考にしていただければ幸いです。 間取りを活かしたリノベーション事例

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酒井 正人
酒井 正人
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今、建替える?

2008/08/17 22:42 詳細リンク

こんにちは。30代後半の川瀬と申します。

中古住宅は、本当にケースバイケースで、実際のものを見ないと何ともいえないのですが、僕は、折角「使用に大きな問題のない」建物付の土地を購入されるのであれば、新築かリフォームかで悩むよりも、いつ建替えるべきか?を考えることをオススメしています。
中古住宅のススメ

それと「使用に大きな問題のない」検査を誰がしてくれたのかも気になりますね。
検査機構のような「保証」を伴うコメントであれば、一安心です。
売主さんが検査を行って、検査の範囲内で担保責任を負ってくれるケースもあります。
(あまり古い建物では少ないかもしれませんが)
間取りの変更を伴うリフォームをするのであれば、ある程度の耐震補強も比較的コストを抑えてできるでしょうし、きちんと「耐震基準適合証明」がでるような補強ができれば、築32年の住宅でも「住宅ローン特別控除」の適用も可能になります。

僕も中古住宅に住んでいますが、「早急に建替えなくて正解だったな」と思ったことが一つあります。中古住宅で暮らし始めると設計者さんではなかなか予見できないであろう敷地の現況が、実感として体験できるので、今後きっと良い建替えができると思うことです。
御近所さんの人柄や趣味、日差しや風向きの24時間、365日の移り変わり、そんなことを体感してから建替えても良いのかなと・・・

回答専門家

川瀬 康和
川瀬 康和
(建築家)
一級建築士事務所 カワセ企画・設計 

機能やデザイン、コストや将来計画など建築をトータルで考える

設計者がいることによる「クライアントのメリット」は、デザイン性や機能性だけにとどまらないと思います。建築の専門家である設計者の一人として、「クライアントに代わって汗をかくこと」や「建築に対して誠実であること」を意識して仕事しています。

確かに、悩みどころですよね

2008/08/18 00:49 詳細リンク

はじめまして、私もほぼ同年なので、状況としてはとても感じる部分があります。
もちろん、お金の事はとてもウェイトが大きいと思います。子供が大きくなっていく事、
社会に対する気持ちの部分、いろいろあると思います。

ですので、多分ご相談内容に関しては、文面で返答できるほど簡易的で無い様に私も
思います。リフォームか建て替えか?はやはり、建築家などに直接相談されて具体的に
話を聞いてもらうのが一番だと思いますよ。

無料で相談を受け付けている人もいますし、小額で受け付けている人もいるでしょう。
このALL ABOUTをご縁に一度打診されるといいと思いますよ。

実際会って話をするメリットは、ご本人が思っていなかった視点や視野からのアドバイス
もありえる部分です。数十年培ってきている専門家の知恵をぜひ活用してみてください。

素敵な住まいになることを祈っています。

八納啓造 拝

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
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082-254-8781
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リフォームには、構造の調査から

2008/08/18 09:04 詳細リンク

KOOL.BOOSTさんこんにちは
パルティータ建築工房の森岡です。

私は、永く住める家をつくる事を目標としていることもあり、家の建て替えの相談を受けた時は、まずリフォームの可能性を検討しています。
結果として、リフォームには問題が多く新築(建て替え)にする場合もありますが、リフォームとする場合もあります。

リフォームするためには、構造体が現在も将来も堅牢健全であることが必要条件となります。

「建物検査は行い現状使用に大きな問題はないとコメント」は、どちらで耐震診断をされたのでしょうか。
耐震診断もいくつかの段階があり、自治体が無料で行っている問診票によるものだとすると、これだけではリフォームするかどうかの判断には不足です。

リフォームの判断には、構造部材の状況について調査する必要があり、そのためには、天井内や床下、場合によっては仕上を一部はがして、調べる必要があります。

32年前と現在とでは、耐震規準が変わっているので、耐震性能が不足し耐震補強が必要となる可能性が高いです。
調査データから、どのような耐震補強するかを計画しますが、使い勝手が悪くない耐震補強ができるかも重要です。

築後32年経っており、床レベル問題なく、基礎にヒビがなければ、今後とも不同沈下はないと言えます。


傾斜地ということで、擁壁の安全性も調査する必要があります。
既存擁壁の安全性の判定はなかなか難しく、32年安全だったから今後も安全とも言えません。


これら調査で、リフォームが可能であることを確認した上で、リフォームか建て替えるかを判断することになります。

骨組以外、全てやり替えるようなことをしなければ、リフォームが、コスト的には新築より有利です。

時間をかけて、信頼できる建築家の人を入れ、リフォーム、建て替えを総合的に比較しながら進めることをお勧めします。


不明点等ありましたら、気軽に連絡下さい。

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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建替かリフォーム

2008/08/18 10:59 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まずこの物件はどういう理由で購入されたのでしょうか?
場所が気に入られて購入されてるのであれば、今リフォームされても将来は建替することになる気がします。

例えば、今リフォーム後に10年先のことを想像されてみてください。

家の状態はどうか?
子供の教育費は?
今から建替して、ローンの返済期間は?

こう考えてみれば、ご自身にとってどちらがいいのかわかるのではないでしょうか。


リフォームの際には、耐震性や耐久性、防火性能など構造上の問題をクリアーしなくてはなりません。
また、水周りのリフォームも検討することになるでしょう。
こうした工事がある場合は、コスト的にも割高になります。

このような場合には、建替した場合の費用とリフォームした場合の費用を比較され、コストの差によってどうされるか決められたらいかがでしょうか?

経験的に、リフォーム後に新たにローンを組まれて建替する方を多く見ましたが、「リフォームしないほうが安く済んだ」と言われた方が多かったですね。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


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寺岡 孝
寺岡 孝
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福祉分野の視点から

2008/08/18 18:11 詳細リンク

はじめまして

お子さんがお生まれになって、土地建物もご購入され、これからも楽しい生活が待っていますね
(^^)

>30歳台後半でこれからあと20〜40年は住むことになるかと考えております。子供は生まれたばかりです

文面からKOOL.BOOSTさんは、リフォーム後お子さんの世代での建て替えまで住み続けるお考えのようですが、2点ほど気になることがございます。

**1.既に築35年の構造材がこれから20〜40年持つかという点

**2.リフォーム時にどのくらいまでバリアフリーを取り入れられるかという点

1に関してですが、構造材(家を支える重要な部分)の状態がよければ、まだ長持ちすることもあります。「建物検査」において一部壁を剥がし内部の状況を確認されているなら安心なのですが。。

2について、KOOL.BOOSTさんご夫妻がお年をめされて住む場合、新たにリフォームが必要にならないよう現時点でどのくらい改修できるか心配です。

住宅は数年に一度外周などメンテが必要なことも踏まえ、リフォームか建て替えかご夫婦でじっくり相談されることをオススメいたします。

お子さまがご成長される上で、アレルギーなどが生じにくい「健康住宅」に建て替えるのも一つかもしれませんねv


ご参考まで

やすらぎ介護福祉設計 齋藤

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斉藤 進一
斉藤 進一
(埼玉県 / 建築家)
やすらぎ介護福祉設計 代表
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医者に外科・内科等あるように、建築士にも介護福祉専門家がいてもいいと思いませんか?障がい者・高齢者や団塊世代が「終の棲家」としての住まいで安心して暮らせるサポートを致します。車いす使用などバリアフリー住宅や高齢者福祉施設などもご相談下さい。

志田 茂

志田 茂
建築家

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60〜80点のリフォームを考えましょう

2008/08/17 14:50 詳細リンク

志田茂建築設計事務所 志田と申します。


「現状使用に大きな問題はない」という事であれば、積極的にリフォームを考えてみてよいのではないでしょうか。。

在来工法の家であれば、間取りはある程度自由に作りかえる事は可能です。(もちろん、構造的な検討は慎重に行う必要はあります。)

築32年という事ですから、現在の法規の基準で考えると「耐震補強が必要」となってしまうのですが、それを最優先にした改修工事を行うと、新築並みの工事費となってしまいます。

とはいっても、建て替えを考えた時の「解体費」が少ない分、リフォームのほうが金額的には安く済むとは思います。

中古住宅を購入しリフォームする場合、「全てやり変えてしまう」のではなく、ご予算とのバランスを考え、この先の計画を含めて考えてみてください。

まず、

''今やるべき事をやる。''

''後で(数年後)やれる事はその時にやる。''

耐震については、全部補強すればいいに決まってますが、それをやったら他の部分をやる予算がなくなった、というのでは意味がありません。

補強は、全部でなくても ''やっただけよくなる'' のです。

''実現したい事・やらなければいけない事・数年後にやればいい事''

優先順位をつけて整理してみてください。

予算次第なのがリフォームですが、100点ではなくていいのです。60〜80点くらい実現できればいい、とおおらかな気持ちを持ってください。

KOOL.BOOSTさんとご家族が楽しく暮らせる家にするためのリフォーム・・必ずできます!

++++

中古住宅のリフォームの実例

i:yo(イヨ)・・築10年・在来工法

風樂房(ふうらいぼう)・・築20年・在来工法

なずなハウス・・築20年・ツーバイフォー

青木 恵美子

青木 恵美子
建築家

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建て替えか?リフォームか?

2008/08/17 21:58 詳細リンク

はじめまして! AAプランニングの青木恵美子です。

ご相談の内容拝見致しました。
私自身 かなりの難題リフォーム物件を手がけて来たという自負があります。
そこで、今回ご相談のリフォームですが、メールでやり取りして結論が出るようなものではない。。さらに目先のコストの問題ではない! と思いコメントします。
つまりKOOL.BOOSTには、生涯をかけた問題ですからね。。。
きれいに表面をリフォームする事は、ある程度であれば可能です。でも。。。。
それを見極めるのはネットだけでは難しいですよ。

いくつか問題点を。。。
*傾斜地に立っている
→→昔の法的基準と現在ではかなり違っていますので、検証してみないと危険です!
詳しい受理資料はありますか?なければ、一度地番調査などやってみたほうがいいと思います。
*築32年 在来工法
→→勿論現行法規の基準を満たす建物ではありません。下手すると、無筋コンクリート基礎+筋交いなし+断熱材なし というのはこの時代良くあります。
木造在来工法の築25年以上は、かなり今と違う考えで成り立っていますから。。。


リフォームだけでインテリアを自分スタイルにステキにすることはある程度可能です。
しかし、それを行うのは建築から考えなければいけません。
(おそらく大きな意味では大差ないと思います。)

一度、建築家にご相談された方がいいと思います。
本当にそこにお金を惜しまないでださい!死活問題ですから。
建て替えか?リフォームか?を内容とも試算した上で、一生家族が安心して住む家をお考えください。建築家であれば、両面から提案してくれると思います。
建て替えであろうとリフォームであろうと、今 ある程度お金をかけてしっかり作っておけば、それこそ30年40年安心して住まう事ができます。

どうか金額だけで結論出さないように、心から願ったおります。

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