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土地の分筆には隣地所有者の承諾が必要では?

住宅・不動産 不動産売買 2008/04/09 13:39

分筆について是非教えてください。
先日、自宅の裏の土地(北側)が二つに分割され、建築条件付で売りに出ているのを知りました。

その土地は、西面の接道で、二つに分けたうちの一つは旗竿型の土地になるようです。
旗竿型の旗の柄の部分(西面道路からの通路)が、我が家の土地に接しており、隣地と我が家の土地の接線上に新たな境界杭は発生しません。

そこで質問なのですが、「土地の分筆には隣地所有者の合意が必要」と聞いたことがあるのですが、今回のようなケースでは、我が家の承諾は不要なのでしょうか?
売主さんからは何の連絡もありません。
承諾しないつもりはないのですが、新たに出来る隣地の通路から我が家の部屋が丸見えなので、何かしら対策をして欲しいとお願いしたいのです。

是非お教え下さい。よろしくお願いいたします。

困り虫さん ( 神奈川県 / 女性 / 33歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

土地の分筆には隣地所有者の承諾について

2008/04/10 09:33 詳細リンク

エドはるこ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

原則、土地の分筆登記を行う場合、隣地の承諾書が必要書類となってきます。
ただし、近い過去において、隣地境界を確定した土地の分筆においては、
隣地の承諾書がなくても分筆できることがあります。

お隣で販売されている物件が、きちんと土地の区画を定めて販売するのではなく
お客様の要望にあわせて、土地の大きさを検討するような場合、土地の売買契約が
済んでから、土地を分筆する場合がありますので、もしかしたらそのような販売の
方法をとられているのかもしれません。

尚、新しく建つ家について、「境界から50cm以上離してくれ」「家の中を見られるので目隠しをしてくれ」という要望は、民法の規定から請求することができます。

≪参考≫
民法 第234条 (境界線付近の建築の制限)

第1項
建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。

第2項
省略


民法 第235条

第1項
境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。

第2項
省略

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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土地の分筆

2008/04/11 10:04 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。


急に隣地で家の建築が始まるのは、突然の出来事で驚きますね。


さて、ご質問の件ですが分筆の際には原則隣地の方の立会いと境界の確認がありますね。
特に、隣地が開発行為と称するものに該当する場合などは日常的です。

ご自身が住まわれる前から分筆されていたのであれば別ですが、以後の場合は何らかの通知等があってもおかしくはないと思います。

この点につきましては、申し訳ありませんが時間的な経過がわからないとなんとも言えません。
もし、詳しい内容を聞かれたい場合には、お近くの土地家屋調査士の方に問い合わせされてみてください。

また、近隣の建築物によるプライバシーの侵害が発生するようでしたら、隣地の売主か施工会社に目隠しフェンスとかスクリーン等の設置をお願いしてはいかがでしょうか?
ご自身の住まいが見えるということは、隣地の家も見えることになりお互い気になると思いますので話合いをされてみることをお勧め致します。



(補足)
地価の高い都区内や市街地の場合、隣地との境界線ギリギリに建築することがあります。
これは慣習的に「お互い様」ということで双方が了解しています。
こうした場合でも、一応隣地の方には説明等をし了解を得てから建築しますね。
時には行政側に、そうした近隣承諾書を提出することもあります。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

宜しくお願い致します。

評価・お礼

困り虫さん

大変参考になりました。

周辺では全く見かけないような小さな宅地が自宅の裏に出来、不安な気持でいっぱいでしたが、当方との境界に新たな境界標が発生しなくても、一応一声かけていただけるようで、ほっとしました。有難う御座いました。

売主さんがどのような業者さんなのか分からないので心配ばかりが先にたちましたが、確かに先方も無駄な揉め事は嫌うはずですよね。

しかるべき時にこちらの要望をきちんと伝え、双方にとって良い環境を作るよう努力したいと思います。

本当に有難う御座いました!

回答専門家

寺岡 孝
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質問者

困り虫さん

民法上の50センチの規定について

2008/04/11 10:44 固定リンク

先生方、ご回答有難う御座います。

時系列的に書きますと、当方と北側の境界を確定したのが今年の1月です。暫く一つの土地として売りに出されていましたが、日当たりが非常に悪いためか買い手がつかず、つい先日から二つに分割して売りに出された、といった状況です。
今のところ買い手がついていないので、まだ分筆はしていないものと思います。

頂いたコメントを拝見すると、北側隣地の分筆は、数ヶ月前に境界を確定したばかりなので、我が家の同意は不要、あるいは何らかの通知がある程度なのですね。

さて、民法上の境界から50センチのセットバックに関してですが、当方、都区内でも繁華街でもない、ごく普通の一低層の住宅地で、建蔽率50%、容積率100%の地域です。特に住民協定等ありませんが、民法上の50センチを守っていない家も見受けられません。
最近は細分化が進んできたものの、最低でも30〜35坪くらいまででしたが、北側隣地の土地は、都心の狭小住宅なみに20坪切った広さで売りに出ており、50センチのセットバックが守られるか心配です。

このような場合、近隣の承諾なく民法上の規定を破ってギリギリに建物を建てることは可能なのでしょうか?慣習として守らなくて良い地域があるのであれば、法的な拘束力は非常に弱い規定ということなのでしょうか?

教えてください。よろしくお願いいたします。

困り虫さん (神奈川県/33歳/女性)

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