空中の境界問題について

yoshiha12様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、原則では、被越境の土地所有者は、越境物の
所有者に対してその撤去を請求することができます。
これは上空であっても、土地所有権を侵害していることになるからです。

越境に関しては良く時効取得といって、10年や20年といった期間、所有の意思をもって
平穏かつ公然と他人の物を一定期間占有した場合、土地や建物などを時効で取得できる
制度の話がでてきますが、空中設置物の設置をもって敷地の占有とは認められない
という判例もあり、その線での主張は難しいかと思われます。


但し、ちょっとした越境の解消に多大な費用等が掛かり、その越境が大した損害等を
隣地へを与えているとはいえない場合、民法における権利の濫用として認めないことも
あります。

これは、どれほどの越境なのか、隣地への損害や被害はどの程度なのか、
越境解消の難易度や費用など、総合的にみて判断されるものなので、
一概に現況のままで大丈夫とも解消が絶対とも言い切れません。

隣地の敷地形状や広さがどれほどのものか分かりませんが、3センチの越境が
越境解消を絶対的なものとするほどの損害を出ているとは、考えづらい
印象があります。

スノーダクトを単に切ることでどのようなリスクがあるか、費用や必要な工事など
屋根専門の業者に確認してみては如何でしょう。
合わせて、隣地の建物が3センチ広く建てられない敷地なのか、若しくは配置を
変えればすむことなのか、yoshiha12様に自己負担で行わせるに見合う主張なのか、
事前に確認し話し合いで摺あわせてみては如何でしょう。


質問1に関しては、越境しているからとって、必ずしも相手の言いなりになることは
ないというのが注意点の一つです。
また、内容の分からない書面にも自己判断で記名押印はしないことかと思います。
当然、相手方も一般的な解釈より自分たちが不利な条件等は提示してこないので、
書面の取り交わしでは専門家に内容確認後、応じるか決めることはマストです。

質問2に関しては、先に説明した通り、必ずしも自己負担で解消するケースばかりでは
ありません。相手方は損害の程度と考慮して、濫用とならない範囲で権利行使するものです。
敷地の大きさや建物の配置、建物の配置を変えることで希望の広さが確保できるか、
yoshiha12様が安全な屋根の切断工事をする際の費用負担等含め、着地点を擦り合わせて
いけるよう話を進められると良いかと思います。

一般的な着地点としては、互いに境界ラインや現状の越境物と越境の程度を確認したこと、
yoshiha12様が建替えする際は越境を自己負担で解消すること、それまで相手方は
現況のままであることに異議申し立て等はしないこと、どうしても先に解消が
必要な場合、常識的な工事費用を相手方負担を前提に協議の上決定すること、
第三者に譲渡などする際はこの取決めを継承させることなどを、書面に明記し、
互いに記名押印するといったものが多いかと感じます。

ストレスの掛かる状況と察しますが、yoshiha12様にとってベストな問題解消に
役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

不動産コンサルタントの野口です。

相手の訴えは、不動産業者が前面に出てきていますね、多分僅かでも測定結果は大きく変わらないと想像します。

1、法的には、民法234条に建物は境界より、50センチ以上離さなければならないとされ、建築基準法は多くの場合1種住居専用地域では、1メートル以上とされる場合があります（地域によって異なる）建物とは、外壁からの距離で、ひさし等は含みません。

ひさしは、地上の権利(空中）を境界線より出ていれば、権利侵害に当たります。これらを検証してください。
貴方の家屋も築年数も古く、今後更に傾斜する恐れが無いかも検証する必要があります。

2、それらを含め、貴方の家屋（のき）がはみ出ているとされれば、率直に認め対応を協議する必要が有ります。先方は多分新築として売り出す予定でしょうから、現状では「瑕疵ある建物」扱いで販売が出来ないので、対処しなくてはなりません。
最も、幾ばくかの金銭解決も出来るかもしれませんが、後日のトラブル再発を考えれば、貴方の建物修復（軒）しか無いでしょう。
その方法や、相手との交渉等を含め専門家（建築士、アドバイザ－、大工など）依頼した方が良作です。＜前項の調査を含めて＞
屋根・軒の構造や長さなど判りませんが、それ程多額ではないと思います。
工事発注は、必ずしも相手にしなくても、見積次第でこちら側でもできます。

隣の家の屋根部分が境界より5cm~10cm突き出しているというケースはあちらこちらで見受けられる事があります。その部分においては隣地のご近所様同士で、仕方がないと思っている方や、はみ出しているほうの方が隣地の方に申し訳ないという意図が隣地の方にその誠意が伝わっている場合は隣地の方も仕方がないと認めているようなケースもあれば、
はみだされている隣地の方がその事が日常の生活に不都合が出ていない場合はあえてその問題ににふれず、争うまでもないと、仕方がないと認めてしまっているケース、
中にははみ出しているほうが一方的にはみ出して、お隣りとのご近所付き合いも無視しているケースもあり様々なのですが。。

此度の質問について、今後のご近所のお付き合いを考えると、穏便に話し合い事が望ましいのですが、屋根部分のはみ出しについては悪意ではなく、善意である事を示し、はみ出し部分の屋根を境界から出ないように工事をする場合の費用は現在の収入では生活が困窮している場合、その費用を捻出する事が困難の為、その部分の費用を援助して頂く事が可能かどうかという話し合いを申し出てみてはいかがでしょうか？
今後のご近所である隣地の方と争いがなく、仲良くつきあっていきたいという意思を相手方に理解して頂くよう、今回の問題点をきっかけに仲良しの関係を築いていきたいという意思を明確にして穏便に話しあう事が結果的に良い、結末になるのでないかと思います。

法律的な事は専門でないので、正確にはお答えできないのですが、
隣地にはみ出して権利を主張する場合、悪意ある時効（20年）と善意ある時効（10年）とあり、訴訟になった際、悪意がありつつ、善意であると頑固に主張している場合、悪意であるのでないかと見え見えでないかと思ってしまうような訴訟問題もあるのですが、
話し合いがつかずに訴訟に発展しないように穏便に話し合いする事が望ましいと思います。

訴訟の判例としてネット上に公開されている記事の中に
★敷地を6cmないし11.5cmはみ出して設置されたH型鋼杭の撤去を求めた仮処分申請において撤去が技術的に困難なことや意図的な越境でないこと、請求者に支障が生じていないことを理由として、撤去申請は権利の濫用であるとして申請を却下した事例
（東京地決昭58・11・11判時1104・85）

こういった判例が紹介されていました。
あくまで参考例として。。。