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対象:住宅・不動産トラブル

分筆していない指定位置道路について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2015/12/14 15:00

以前、中古住宅購入の際のトラブルで相談したものです。

先月軽駐車スペースありの物件を購入し、実際にはスペースが狭く軽自動車でも車庫証明が取れなかったと質問したのですが
その際、こちらでとても参考になるアドバイスを頂き、仲介の不動産屋へ相談しました。
後日、売主・売主側不動産・買主(私たち)・買主側不動産の四者間での話し合いの場を設けてもらいました。
その時の売主さんからの話の内容です。
・私道部分にセットバックがあり、下がった為、駐車場が狭くなった。
・セットバック部分は分筆していないから自分の土地。そこを含めて車庫証明を出したり、車を停めるのは問題ない。
との説明を受けたのですが、本当でしょうか?
不動産屋さんもセットバック部分を駐車場の一部として使う事は、法的に色々な解釈があるから車を停めても大丈夫なのでは?と言っているのですが実際にはどうなのでしょう?

現状は引っ越し前から向かい側の住人から「セットバック部分は駐車場ではないから車を停めるな!」と注意を受けています。
(今回のトラブルが解決していないので、引っ越しが先延ばしになっています)
どちらが正しいのか・・・どちらにせよ近所とのトラブルは避けられないなと思っています。

購入前はこんなにもめ事になるとは思っておらず、普通に軽駐車スペースのある住宅を買って、普通に生活ができると思っていました。
こうなるのであれば、仲介の不動産屋さんにもっと詳しく説明してもらいたかったし、購入しませんでした。
可能であれば売買契約を解約したいのですが、今さらそんなことは可能でしょうか?

パグ丸さん ( 東京都 / 女性 / 41歳 )

回答:1件

「セットバック部分は駐車場でない」

2015/12/14 15:36 詳細リンク
(5.0)

スタジオドゥカの畔柳です。

建築基準法上、建物を建てる為の敷地としては、道路に2メートル以上接道していなければなりません。そして、ここでいう基準法上の道路は、基本的に、その幅員(巾)は4メートル以上という決まりがあります。

基準法上の道路として認められる為に、巾の狭い昔からの道路や私道では、ここで話題となっている「セットバック」が必要になる訳です。

ですので、セットバックが求められている場合、そこが私道であれ、分筆の有無とは関係なく、セットバックした部分は、道路であって、人の通行を妨げる事ができない、となっている筈です。つまりは、勝手に物を置いたり、狭くしたりする事は、通行の妨げになる事で認められないという事だと思います。

この私道の奥で火災が発生した時、車が恒常的に止まっている状態では、消防自動車の通行を妨げ、消火活動の弊害になる可能性があります。

セットバック部分は駐車場ではない、という隣人の主張に、正当性があると私には思われます。

買主側の仲介業者の方に、本当に法的な問題点がないか、車庫証明の獲得の必要性等の点を、今一度確認なさる方が良いと思います。重要事項に説明されているかどうか等についても、今一度ご確認ください。

解約等等に関しましては、消費者センターや法律家に相談する事も含めてお考えになると良いと思いますし、仲介業者にも、そうお伝えになる事をお勧めします。

評価・お礼

パグ丸さん

2015/12/15 11:51

ご回答ありがとうございます!
私も近隣の方の言う通り、私道部分のはみ出しは疑問に思っていました。
売主と仲介業者は「近隣に自分の土地だと主張して停めれば問題ない。」
との説明だったけれど、そんな訳ないだろう・・・と。
やっぱりNGと判明して安心しました。

四者の話し合いでも問題ないの一点張りで、全く話し合いにならず解約の決心が付きました。
ただ、売主側の主張の通りで、私道部分の駐車が問題ないのであれば
買主都合の解約となるので、色々大変そうだなと不安でした。

これから解約の手続きや、新たな物件探しをまた初めなければ。
すっきりしました!ありがとうございます。

回答専門家

畔柳 美知子
畔柳 美知子
(東京都 / 建築家)
スタジオドゥカ建築設計室 管理建築士
03-3718-5280
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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