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対象:住宅・不動産トラブル

位置指定道路の許可、寄付、使用

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2014/07/29 16:20

JR沿線の駅から徒歩3分ほどのところに3年前から住んでいます。
最近、隣地を更地購入しました。

立地を生かしてその更地商売を検討しておりましたところ、噂を聞きつけた逆側隣の住人が怒鳴り込んできました。

道路は位置指定道路にだけ面している状態です。

位置指定道路の持ち主はこの一帯の住宅を開発建築した会社の代表となっていますが会社自体は倒産して代表は遠方に逃げたという風に聞きました。
ただ、10年ほど前にこの一帯が下水工事やガス管の工事をした際に持ち主に掘削の同意は得られたいうことです。
ガス会社や役所に問い合わせてみましたが個人情報ということで住所等は教えてもらえませんでした。

幅が4.3m、10m程度で行き止まりになる道路ですが、ここで用途制限内で商売することは可能でしょうか?
(道路所有者に許可をもらえば可能?)

不動産仲介業者に確認して購入し、通行にも商売にも自分の土地を利用しているだけなので何ら問題ないと聞いていますが、色んな判例を読んでいるうちに不安になっております。
車の乗り入れも現在はうちだけなので(数年前に前の持ち主の方が自宅敷地を改造して駐車場スペースを作っていたので売買の際にも駐車場有ということで契約しました)通行権云々言われると困ります。

役所に聞きましたら寄付してもらう手続きができれば市道として引き取るということですが、本当にこのような道路でも引き取ってもらえるのでしょうか?

道路の持ち主の方もご存命でもかなり高齢かと思うので早く何らかの手を打ちたいです。

一番良いのは市道として寄付していただくことかなと思っています。
持ち主を探す方法は?
寄付について良い提案法はありますか?

寄付ができない場合、次の手立てはどうすべきでしょうか?
専門的なところとなるとどこへ相談に行けば良いのでしょうか?
(市の弁護士相談へは行きまして、商売するにも道路の持ち主の許可はいらない。隣の件に関してあまりひどいようなら警察を呼ぶようにアドバイスされました)

立地は便利なのでとても気に入っていますが、立て替えたあとでは遅いので色々な不安を排除したいです。
もしくは建て替え自体を諦めた方が良いのでしょうか?

思いつくままに綴りましたので長文、乱文で申し訳ございません。
どうぞ、アドバイスをお願いします。

こまりねこさん ( 兵庫県 / 女性 / 34歳 )

回答:2件

藤元 博文

藤元 博文
建築家

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位置指定道路の許可、寄付、使用

2014/07/29 18:02 詳細リンク

位置指定道路の使用に関してはNet検索したところ、不動産仲介をするにあたって同様の質問に対しての説明文がありましたので参考にしてください。(「位置指定道路公衆用道路」で検索)

【位置指定道路の通行権】
道路位置指定によって第三者に通行権が生じるか。地目が「公衆用道路」の場合はどうか。

事実関係
このたび道路位置指定を受けた他人の私道を通行しなければならない土地を仲介する。ところが、この土地は地目が「公衆用道路」になっているので、一般の人も通行している。

質問
1.この私道の場合、近隣の人に通行権があると考えてよいか。
2.私道の所有者から、通行料が請求されることはないか。

回答
1.結論
質問1.について
通行権があるとは断定できない。地目が「公衆用道路」であっても同様である。
質問2.について
(他人の土地である以上)請求されることもありうる。
2.理由
(1)について
道路位置指定は、道路(私道)を建築基準法上の道路とするための行政処分であるが、その効力として、道路内に建築物を建築したり、その道路を変更または廃止することが制限される(建築基準法第44条、第45条)。
したがって、一般の第三者もその私道を通行するのに障害がなくなるのではあるが、これは道路位置指定という行政処分によって受ける公法上の反射的利益であって、道路位置指定によって新たに通行地役権などの私法上の権利を発生せしめるものではない。同様のことは、建築基準法第42条第2項のいわゆる「2項道路」についてもいえる(東京地判昭和58年2月14日判時1091号106頁。後出:【参照判例】参照)。
したがって、(極めて特殊なケースとして)「慣習上の通行権」が認められるような特段の事情がない限り(岡山地倉敷支判昭和50年2月28日判時794号99頁。後出:【参照判例】参照)、近隣の人には通行権があるとはいえない。
(2)について
(略)

参照判例
○ 東京地判昭和58年2月14日(要旨)
建築基準法上の道路位置指定を受けた道路敷の所有者は、右指定につき適法な廃止・変更があるまで私道の所有権の行使に当たり法令上道路としての用に供すべき負担および制限を受けることになるが(その結果、一般人もその私道を通行できることとなるが、これは道路位置指定があることの反射的効果であること、つまり右指定はあくまで建築法規上、建築を可能にするための行政処分であって、それによって通行地役権等私法上の権利を発生させたり強化したりする効力を直接もつものではなく、それは特別の合意あるいは民法上の相隣関係の規定等に委ねられている)、右は同法第42条第2項の指定道路についても同様であると解される。

○ 岡山地倉敷支判昭和50年2月28日(要旨 (注))
本件道路は、昭和44年暮れから同45年初めにかけて築造されていたもので、X1は同46年2月に、X2 は同49年2月に、X3は同年9月に、X4は同46年12月に、それぞれ所有地を取得したこと、弁論の全趣旨によると本件道路を通行のため常時継続して使用してきたことが明らかであるから、Xらは、慣行に基づく通行権を有することを一応肯定することができる。

(注) この事件は、仮処分申請事件であり、他の通行権も競合して認められており、慣習上の権利についてだけの裁判が行われたものではない。

監修者のコメント
他人の私道を通行しなければならない土地を仲介する場合、道路位置指定を受けていたとしても、他の種類の道路と同じと考えてはならない。地目が「公衆用道路」になっているからといって、公道と同じように誰でも自由に通行できるというわけではない。その私道の所有者が通行を妨害することが、その態様いかんによって、権利濫用、不法行為となり得るが、通行についてその所有者の了解を取ることが、紛争の未然防止にとって必要である。

以上が検索結果です。

従って、自由に使えるわけではないというのが結論のようです。そうなると、やはり位置指定道路の権利者に所有者の了解を得るか、その権利者から市に寄付していただく(市に帰属の手続きをお願いする)しか安心して利用(使用)することができませんね。
次に、その所有者(位置指定道路の権利者)を探す方法は通常であれば登記簿謄本から所有者の住所を閲覧することが可能ですが、今の住所で登記簿を変更届出していなさそうなので、これも難しそうです。税務署であれば把握していると思いますがやはり個人情報は出してくれないでしょう。
後は弁護士さんの職権で調べていただける可能性があるか事案かを弁護士さんと相談をして頂いてはいかがでしょう。いづれにしてもお一人ではなく仲介業者さんとも相談して動かれたらいかがでしょうか。
的確な回答になっていないかもしれませんが、以上を回答とさせていただきます。

私道
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登記
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不動産

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新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

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位置指定道路の許可、寄付、使用

2014/07/30 09:44 詳細リンク

京都の行政書士・ファイナンシャルプランナーの新谷がお答え致します。

広く一般の使用に供される位置指定道路に隣接する土地で事業をする事自体は問題ないのですが、隣近所の方のように解釈の相違などで使用上のトラブルに発展しないようにしておかないといけませんね。

当該位置指定道路の所有者への書面送達に付随する住所調査は弁護士や、我々行政書士などの「サムライ業」でしたら職権で調査出来ますので、その後の市町村との申請なども含めて専門家を交えてみてはどうでしょうか?

しっかりした手続きを踏む事で隣近所のトラブルも未然に防ぐ事が出来ます。

他の回答者様の意見も参考にして下さい。
ご不明な場合にはいつでもご連絡下さい。

行政書士しんたに法務事務所
http://www.legal-kyoto.com
075-464-4672

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