住宅ローン借換 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン借換

マネー 住宅資金・住宅ローン 2016/08/19 08:24

このたびはお世話になります。
住宅ローンの借換を検討しております。
借り入れ当初共働きでしたが、妻が退職したため、
家計におけるローン比率が高くなってしまいました。
(月給与 約30万円/ローン比率 31%)
仮審査は通っております。

プロの目からみて、
借換にメリットがあると思われますか?
また、借入額は2000万円か1700万円かどちらが望ましいと思われますか?
ご教示いただけると助かります。よろしくお願いいたします。

現状
2012年11月より、返済開始。当初借入額は、3200万円。
当初借入期間は、35年(終了予定時期:2047年10月)
期間短縮による繰上げ返済により、借入期間は24年9か月。
(終了予定時期:2037年8月/残り21年)
現在借入残高2080万円
変動金利 1.175%(3大疾病保障により、+0.2%を含む)
月返済額 92964円、ボーナス返済なし

借換条件
10年固定金利 0.55%(16大疾病保障により、+0.2%を含む)
借入金額 2000万円
諸費用 64万円(保証料0)
借入期間 20年
○金利差-諸経費-借入差額80万円を勘案して、メリットは70万円ほど
○月々支払い 88000円程度(月々約5000円ほど減額)

検討課題
借入金額を1700万円にまで下げる
○金利差-諸費用-差額380万円を勘案して、メリットは100万円ほど
○月々支払い 75000円程度(月々約18000円ほど減額)

現在貯金は全体で2000万円ほどあり、
全額返済することも理論上は可能ですが、
手元にお金がないことには不安が残ります。
住宅ローン減税の恩恵は年2万円ほどにしかなりません。
(所有割合が夫2/3、妻1/3のため)

お手数をおかけしますが、よろしくお願いいたします。

ヴルさん ( 兵庫県 / 女性 / 40歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの借り換えについて

2016/08/19 15:11 詳細リンク
(5.0)

ヴルさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『借り換えにメリットがあると思われますか?』
につきまして、

一般的に住宅ローンの借り換えを行った場合にメリットが出るための条件として、
1.返済期間が10年以上残っていること。
2.借入残高が1,000万円以上残っていること。
3.借り換えを行った場合の金利差が1.0%以上あること。
などとなります。

ヴルさんの場合、
残りの返済期間や借入残高につきましては要件をみたしているのですが、
現在利用しているローン金利が1.175%に対して、
借り換えを検討している住宅ローンの金利が0.55%と、
思ったほどのメリットは出ず来ことになります。

ただし、金利差からはメリットは出ず来こととなりますが、
変動金利から10年固定金利に借り換えをおこなうことで、
向こう10年間は金利が固定されますので、
将来ローン金利が上がってしまうことに伴い、
返済の途中から返済額が上がってしまう心配は10年間はありません。

また、借入金額を1,700万円に減額することで、
毎月の返済額が92964円から75000円程度にまで軽減できるのですから、
家計への負担が大分軽減することが出来ます。

よって、借入金1,700万円ということで、
前向きにご検討されてもよろしいと考えます。

以上、ご参考していただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

借入金
相談
ファイナンシャルプランナー
住宅ローン
借り換え

評価・お礼

ヴルさん

2016/08/22 08:24

渡辺様

回答いただきありがとうございました。

借換の手数料金額が大きく、
プロからみるとなぜ借換?と言われるかもと思い質問いたしました。

10年固定、疾病補償範囲が広がる安心感を買うという意識で借換したいと思います。

ありがとうございました。

渡辺 行雄

2016/08/22 14:08

ヴルさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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森本 直人
ファイナンシャルプランナー

- good

慎重に検討を

2016/08/19 16:27 詳細リンク
(5.0)

ヴル様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

お書き頂いた試算によれば、住宅ローンの借換えによるメリットはあるようですね。

どのように借り換えるのがベターかは、手元に残す資金の運用方法によると思います。

手元資金2000万円ほどありますが、仮にすべてを銀行預金に置く場合は、預金金利が、住宅ローン金利を上回らないと、手元に残すメリットが出ません。

その場合は、借入額は1700万円の方が望ましいかもしれません。
(別途、住宅ローン減税の試算は必要)

一方、手元資金について、住宅ローン金利を上回る運用を目指せるのであれば、借入額2000万円の方がよい可能性はあります。

日銀は、とにかくインフレになるまで、一連の金融政策を継続させる構えです。

インフレになる頃には、マイナス金利も解除され、市場金利は上昇。

その状態になるまでの間、株式や外貨は値上がりしている可能性が高いです。

例えば、ターゲットとする金額を決めておいて、手元資金の一部を投資信託や外貨で運用。

ターゲットを超えたところで換金し、その資金を繰上げ返済に充てる選択もあります。

あるいは、換金時点で、金利上昇傾向であれば、繰上げ返済せず、様子見の選択もあります。

仮に預金金利が住宅ローン金利を上回るまで上昇すれば、借りながら利ザヤを稼ぐこともできます。
(但し、このパターンは、長期固定金利でローンを組まなければ実現しません)

もちろん日銀の金融政策にかかわらず、いつまで経ってもインフレにはならず、円高株安傾向が続く展開もありえます。

ライフプランに基づく長期の視点が大事です。

いずれにしても、最近は、やり方次第で、数十万、数百万のメリットが出やすくなっています。

ぜひ慎重に検討してみてください。

マイナス金利
借換え
ファイナンシャルプランナー
住宅ローン
ライフプラン

評価・お礼

ヴルさん

2016/08/22 08:29

森本様

回答いただきありがとうございました。

私は貯金を一切運用しておらず、
普通預金に預けっぱなしです。。。

いつでも返せるという安心感のために
不要な利息を支払いしている側面があること、
改めて理解しました。

貯金を死蔵させている現状から、
月々の返済額軽減のための生きたお金として、
300万円返済額を上乗せしたいと思います。

ありがとうございました。

森本 直人

2016/08/22 15:03

ヴル様、評価・コメントありがとうございます。

正直、今の金利水準は、「異常」と思いますが、借換えるだけで、数十万円のメリットが出るなら、やっておいた方がよいでしょうね。

ちなみに、最近は、10年固定よりも長い固定金利を選択しても、驚くほど金利が低いです。

このタイミングを上手く活かせないか、考える余地はあると思います。

今はデフレですが、いつインフレに転じないとも限りません。

今後どう家計を守るか、よく研究してみることをおすすめします。

回答専門家

森本 直人
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