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建物(一戸建て)の査定評価について

住宅・不動産 不動産売買 2007/09/12 20:28

早速ですが、一戸建て住宅(土地付)を売却する際の査定評価について教えて下さい
今、築11年の一戸建てに住んでおり、そろそろ外壁等のメンテナンスが必要となってきたのですが、外壁塗装となるとある程度まとまった金額が必要になり、そのタイミングを決めかねています
というのも、近所に住む友人が不動産屋に住宅の売却の見積もりを取ったところ(築年数、土地・敷地面積全てうちとほぼ同じ)、10年を経過した家の査定評価はなし(0円)で土地代分の評価しかないと・・・
例え外壁塗装済みでも、水周り等がリフォームされていても、家の評価がプラスになる訳ではないと言われたらしいのです
これが大手ハウスメーカーの家だとまた話は別らしいのですが・・・
そもそも査定を上げるために行なうメンテナンスではありませんが、家にどれだけ手を掛けても査定で評価されないというのは本当でしょうか?
まだ確定ではありませんが、5年〜10年先位には今の家を売却し、転居も視野に入れておりますので、そのあたりも含めたアドバイスをよろしくお願い致します

malon*さん ( 三重県 / 女性 / 36歳 )

回答:2件


多くの不動産業者から・・・

2007/09/12 23:32 詳細リンク
(5.0)

不動産の査定については地域や業者により提示の仕方に差があると思います。しかし、ある程度の査定金額は、malon*さんも近隣の販売物件との比較でお分かりになっているのではないでしょうか。

問題は不動産業者の対応の仕方にあるのでは。
不動産といえば無味乾燥した響きにも聞こえますが、住居として長年住み慣れた家ですから、土地は別にして建物価値がないと言われれば面白くないのは当たり前ですね。

土地建物は分解して査定するのが一般的ですが、多分、その業者は近隣の販売物件から類推し、建物評価を無視した格好でアバウトな金額を提示したものと思われます。
土地の評価は上下変動しますが、建物は償却資産ですから下がるだけです。きちんと基本に乗っ取った査定で説明してくれる業者もいるはずです。HPで、頑張って探してください。

建物査定についても、不動産業者の上部組織である(財)不動産流通近代化センターからは評価基準が提示されています。CDROMにはいっている情報では、うろ覚えですが、木造建築物の耐用年数は23年だったと思います。それ以上経過しても「評価金額なし」ではなく、また、リフォームしていればその部分の残存評価は、当然あります。
実際、買う側に立ち想定すればお分かりになると思います。誰でもきれいな方を選びますよね。

参考にしてください。
高下弘之

評価・お礼

malon*さん

この度は色々ご丁寧なアドバイスをありがとうございます。
土地の評価は相場により変動し、建物については償却資産であるということは一応頭にはありましたが、それにしても・・・と思っていましたので、この度の高下さんのご意見は大変参考になりました。
いずれ手放すことになったとしても、私達家族にとってはかけがえのない家ですので、これからも手を入れながら大切に住んで行きたいと思います。

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建物の評価・査定方法

2007/09/13 18:19 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。
不動産コンサルタントの鎌倉靖二です。

土地の価格を査定するのは、比較的簡単ですが、
建物の価格を査定するのは、非常に難しいですね。

しかし、築後10年で建物価値がゼロになることは通常はあり得ないでしょう。
欠陥があるとか、ボロボロでもう誰も住めないとかいうことがない限り。

不動産の仲介業者は木造であれば、耐用年数を20年として経年減価して簡易的に査定します。

厳密に査定するのであれば、
今、新築で建てればいくらで建てられるかという金額(再調達原価)をまず査定し、
設備20〜25%、15年、構造躯体75〜80%、20〜35年(構造により異なります)
で経年減価し、さらにリフォーム歴、維持管理の状態、間取り、設備更新の有無などを
考慮して査定します。

【具体例】
築10年の木造住宅
再調達原価 1,500万円
設備:構成割合 20%、耐用年数 15年
構造:構成割合 80%、耐用年数 25年

としますと、設備の残存価値は1,500万円×20%×(15-10)/15=100万円、
構造躯体の残存価値は1,500万円×80%×(25-10)/15=720万円
合計で820万円。

これをもとに現在の建物の状況(リフォーム歴、維持管理の状態、間取り、設備更新の有無など)を
加減して査定します。

今後は建物の価値が正当に評価されて、市場に流通するようになればいいですね。
malon*さんも気を落とさずに、お隣の方にも他の不動産業者を探すよう
すすめてあげてください。
良心的な不動産業者もいるはずですから。

評価・お礼

malon*さん

この度は具体的でとても判りやすいご意見をありがとうございます
よほどのことがない限り、それなりの評価があるということで少し安心致しました
いずれ手放す時が来るかも知れませんが、私達家族にとっては思い出が一杯詰まった大切な家ですので、これからも手を入れながら大切に住んで行きたいと思っています
鎌倉さんがおっしゃるように、建物や土地の価値が正当に評価されて市場に流通するようになれば本当にいいですね!

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