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マンション売却か賃貸か

マネー 住宅資金・住宅ローン 2015/11/20 01:44

このたびはお世話になります。
夫41歳・公務員・税込年収800万円
妻39歳・公務員・税込年収700万円(育休前・来年4月に復帰予定)
子ども1人・7か月 の3人家族です。子どもは一人のみの予定です。

9年前に結婚してすぐ、頭金1200万円で再開発地区に建設中のタワーマンション(物件価格3,560万円)を購入し、2年後に入居しました・2LDK59平米+ロフト21平米、JR駅より徒歩3分、東急駅からは徒歩7分です。ロフト部分は専有面積に算入されないので、空間の割に固定資産税(年間12万)も管理費等(管理費+修繕積立金で月額1.7万円)も安いし、リビングの天井高も4.5メートルもあり、希少性があります。楽しみのための外食や旅行などは結構していますが、ローンは5年弱で完済しました。今年子どもが産まれたので、同じ駅の反対側で新たに開発が始まる地区のタワーマンションの3LDK81平米を8,470万円で購入契約しました。2年後に竣工・入居です。管理費・修繕積積立金は月38,000円かかります。再開発により地価が上昇したので現在のマンションはもし現在売却したら5,200~5,600万円で即売れるという査定が出ました。天変地異がおきない限り、2年後でも横ばいか5,000万円は下らないということでした。売却益が出た場合は、新居の住宅ローン減税を放棄すれば税金がかからないということを査定の方に教えていただきました。また、賃貸に出した場合は20万円強程度の賃料になるということでした。
新居の頭金は1,500万円、残り6,970万円がローンです。2年後の不動産市況にもよりますが、旧居の売却か賃貸で悩んでいます。5,000万円で売れ、金利が現在と変わらないとして
1 旧居を移転後すぐ売却する(0.5%金利5年固定で5年後に金利が高かったら一気に返す)
2 賃貸に出して賃料収入を得、住宅ローン減税を受ける(0.9%金利10年固定・残期間1.4%優遇)。そのまま保有し続けるか4年程度定期賃貸借し、売却する
どの選択が懸命でしょうか?。なお、現在ローンがなく、子どもがいて外食などもあまりできないので年間700万円ペースで貯金しています。私が育休復帰できたら保育園代は月9万かかりますが、2年後には1500万円の頭金プラス諸費用以外に、投資信託・貯蓄性年金保険・個人のへそくりなどで2000万程度資産が残る予定です。ペーパードライバーなので車は不要です。

モンスターくんさん ( 神奈川県 / 女性 / 39歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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マンション売却か賃貸か

2015/11/20 19:41 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、文面からしましておそらく武蔵小杉駅の周辺のお住まいかと思います。
このエリアは徐々に地価が上がってきたエリアで、マンションの供給も過剰気味の感があります。

で、お買いになったのは2棟建ての小杉タワーかと思います。
個人的見解ですが、購入のエリアは旧市街の地区ですが、周辺環境も含めて、今後、どう推移していくか少し不透明感を感じます。

そんな背景からして、買い替えにともない、現住居を売るか貸すかということですが、売却については現状がプチバブルの地域ですから、相当額で売却できるかと思います。

これに対して、貸す場合には、物件の維持費はご自身の負担になり、ご承知の通り管理費や修繕積立金、専有戸内の修繕費用も負担していくことになります。
このあたりを考えると、現マンションの大規模修繕期にもあたりそうで、建物状況がどうなっているかは不透明です。
また、2年後に賃貸需要もどの程度見込めるかもわかりません。

こうした点を踏まえて考えてみると、売却の方が確実に現金資産として持つことが可能かと思われます。
現金の資産に換えれば、購入費に充当もできますし、ご夫妻の年齢からしても、できる限り住宅ローンは少なくされた恰好で購入すべきかと感じます。

不動産という資産は、いざお金に換えるとなると簡単にはいきません。
特に、不動産価格が高止まりのエリアですから、できるだけ高値で売れるときに売ってしまう方が精神的にも楽かもしれませんね。
尚、不動産の居住用買い替え特例等の税金に関するものは、最寄の税務署に確認しておくことをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

■マンションの契約に関するご相談
詳しくはこちら⇒http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-3328/

個別
相談
マンション売却

評価・お礼

モンスターくんさん

2015/11/24 08:42

早速の回答ありがとうございました。
旧居はJRの新駅に近くて便利なので未練が残りそうですが、
確かに早々と売却してローン残高が減った方が精神的には楽かもしれません。

寺岡 孝

2015/11/26 01:25

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

新駅の近くであれば、利便性は高いですね。

ただ、一時、線路沿いの某不動産会社が販売していたマンションは販売に苦戦していた時期もありましたし、賃貸にする場合でも、近辺の賃貸タワーマンが家賃が高くて入居者が見つからず、結局は売却したケースもあります。

したがって、賃貸でしばらくの間、旧宅を所有するのであれば、万一に備えてその間の旧宅の管理費や修繕積立金の資金ストックを持つことをお勧めいたします。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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杉浦 順司

杉浦 順司
ファイナンシャルプランナー

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マンション売却か賃貸か

2015/11/20 10:34 詳細リンク
(3.0)

モンスターくんさんへ

はじめまして、イマムラエージェンシーの杉浦と申します。
居住用財産の買い替えの特例は税金がかからないのではなく、繰り延べられることですので、条件をご確認のうえご判断いただきますようお願いします。現在のマンションでの居住年数10年以上、買い替えのマンションへの入居期限などもありますので、税務署などに確認してみましょう。

イマムラエージェンシー
杉浦

マンション売却

評価・お礼

モンスターくんさん

2015/11/24 08:39

早速の回答ありがとうございました。税金の取り扱いについては税務署に確認します。

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