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対象：住宅資金・住宅ローン
回答数： 3件
回答数： 2件
回答数： 4件
初めまして。
30代男性です。
気になる物件が見つかったのですが、非常に高額で不安もあるため、
以下についてご教示頂きたく、よろしくお願いします。
(1)実際に無理なく返済が行っていけるか
(2)現在共働きですが途中で一馬力＋妻（扶養内のパート）となっても大丈夫か
(3)(1)、(2)を実現するためのポイント
(4)頭金はどの程度入れるべきか
→手元に数百万を残してそれ以外を全部入れるべきか、物件の2割程度におさえるか
■家族構成
夫：39歳、妻：36歳
子供１：2歳、子供２：夏に生まれる予定
■年収
・夫：税込約720万円、ボーナスに若干の変動はあるが昇給ほぼなし。
定年60、退職金1800万くらい？、65までの再雇用制度（約200万弱/年）
・妻：税込約600万円、昇給ほぼ無し
子供が生まれたら翌年４月に復帰。定年60だが、体力的に46前後でやめる可能性あり
やめた場合は扶養内パート
■物件
・新築マンション：約6000万
・管理費・修繕費で約2.5万/月
・駐車場2万/月
・変動は怖いのでフラットなどの固定金利を想定
■資産等
・預貯金、株式等で約3500万
・借金、負債等なし
■その他
・子供は中学から私立にいれたい
・現在の生活費（家賃、駐車場、食費、生活用品、光熱費等）は約35万/月弱
※旅行などの娯楽、大物買い物を除く
よろしくお願いします。
Lymさん （ 神奈川県 / 男性 / 39歳 ）
回答：2件
専門家無理のないローンが組めるか
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、マンション購入の場合には、購入費に充てる月々のローン返済額の他に管理費や修繕積立金、それから固定資産税といった費用を事前に計算して購入計画を立てる必要があります。
特に、マンションデべの営業はローン返済しか計算しない担当が多く、ローン返済ができればOKみたいな感覚がありますので注意が必要です。
そこで簡単に購入のシュミュレーションをしてみましょう。
まず、今回の事案では、管理費、修繕費、駐車場費だけでも年間５４万円もかかります。
これに加えて、固定資産税がおよそ年１５万円程度かかるとなれば、合計で年間６９万円もの費用がローン返済以外でかかることを認識しておかなくてはなりません。
ちなみに、この費用をローンの借入額で逆算した場合、３５年返済、年利1.4％の換算で計算すれば、1,900万円の借入の返済をしているのと同等の額になります。
こうした条件を踏まえて、今回のマンション購入を検討してみると、近い将来から今の奥様の収入が見込めないですので、ご主人単独の収入で購入計画を立てる必要があります。
で、ご主人の年収７２０万円の概ね２５％程度を住宅関連の支出上限と仮定すると、年間１８０万円程度が上限となります。
この額から、先ほどのローン返済以外の費用の年６９万円を差し引くと年間１１１万円となり、この金額が年間のローン返済額に当たります。
では、年間１１１万円の返済額はいくらの借入金に該当するか？
先ほどの条件で逆算してみると、およそ3,070万円程度となります。
整理してみますと、ローンの返済額は月92,500円、管理費・修繕金・駐車場費・固定資産税の合計の月割りが57,500円となり、月々の支払い合計は150,000円、年間180万円が住居費に充当する額となります。
以上のような結果から、このマンションを購入する場合、自己資金等は売買金額のおよそ半分の3,000万円以上は用意しておいた方がいいということになります。
いかがでしょうか？
「どうしてもこの物件を買いたい！」となれば、奥様の収入はある程度当てにしなくてはならないでしょうね。
これに加えて、子どもさんを私立にとなれば、それなりの資金は用意しないと難しいかと思います。
上記の点を鑑みると、住宅購入前に家計のことを専門家の方に相談しておいた方がよろしいかと思いますね。
無理な借り入れによる住宅購入は老後破たんになりかねませんので…
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
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評価・お礼
Lymさん
2015/02/19 23:41具体的でわかりやすい回答ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。
この物件だとある程度の共働きは前提になりそうですね。
寺岡 孝
2015/02/20 02:02この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
ご指摘の通り、高額の物件を借入金で資金調達するとなれば、どうしても共働きが前提になってしまいます。
できれば、ご主人の収入だけでやりくりすることが理想であり、奥様の収入がほぼ預金できる家計を作っておけば、万が一の時でも現金対応ができるというものです。
また、マンションの購入には、月々のローン返済だけを考えていると後々問題にはなりますね。
管理費や修繕積立金も住み始めてからずっと同じ金額ではありませんし、固定資産税も建物の評価が高いのでなかなか安くはなりません。
ですので、住んでからも意外とコストがかかることは認識しておくべきでしょう。
さらに、子どもさんの学費に関して、参考までにお伝えしますが、私立中学に行かれた場合の３年間の学費は3,887,526円、同じく私立高校に行かれた場合には2,886,198円で合計6,773,724円という数字が2012年度の文科省の子供の学費調査から読み取れます。
こうした数字を目安にしておくと、学習費の負担の重さもわかりますので、ご夫妻の懐具合と相談しながら住宅購入の計画をしていくことでしょう。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
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回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー
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無理のない住宅ローンについて
Lymさんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、
渡辺と申します。
『実際に無理なく返済していけるのか』
につきまして、
例えば、物件価格６，０００万円につきまして、
頭金として物件価格の２０％相当額である１，２００万円を頭金として入れた場合、
借入金額は４，８００万円となります。
借入金４，８００万円につきまして、
ローン金利１．４０％・３５年返済とした場合、
毎月の返済額は１４４，７００円ほどとなります。
尚、同じ条件で頭金として３，０００万円を入れた場合、
借入金額は３，０００万円で済みますので、
毎月の返済額も９０，４００円ほどで済むことになります。
共働きの方が住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、
ふたりの収入を前提に住宅ローンを組むのではなく、
あくまでもＬｙｍさんの収入の範囲内で返済していける、
住宅ローンの負担の範囲内で考えるべきです。
よって、頭金につきましては、２０％以上入れることをお勧めします。
尚、Ｌｙｍさんの場合、
二人目のお子様がもうすぐ生まれますので、
今の生活費が増加することが見込まれること。
また、将来の希望として中学校から私学に通わせたいということですから、
尚更のこと、無理のない返済計画を立てていく必要がありますが、
ご記入されているデータだけからは、
残念ながら具体的なアドバイスは出来かねます。
つきましては、より具体的な資金の流れを把握するためにも、
この機会にキャッシュフロー表を作成することをお勧めしますし、
多少費用がかかってしまいますが、
ご希望いただければお手伝いもしますので、
よろしかったらご検討ください。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/
評価・お礼
Lymさん
2015/02/19 23:39ご回答ありがとうございました。
キャッシュフローを作成してみようと思います。
渡辺 行雄
2015/02/20 10:42Ｌｙｍさんへ
お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて何よりでした。
これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたらご相談ください。
リアルビジョン 渡辺行雄
（現在のポイント：-pt）
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（ファイナンシャルプランナー）
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