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対象：不動産売買
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専門家
不動産投資の質問に「みなとアセットの向井啓和」が答えます。
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結論から言いますと、不動産投資の一棟目でこの様な物件は避けるべきかと思います。
と言うよりは、恐らく銀行融資が付かないと思います。
まず、耐用年数をほぼ経過した木造住宅については土地値でしか評価されないのが通常です。また、この物件の好ましくない点は一部屋当たりの家賃が安すぎる点です。
一部屋当たり３万ちょっとと言う状態で考えますと、修繕費のコスト負担率が高すぎます。
と言うのは例えば、エアコンが壊れた場合、６万は掛かるでしょう。給湯器も１０万等かかります。つまり、エアコンで家賃の２カ月、給湯器で３カ月消える事になります。
幾ら見かけの利回りが良くても実質利回りは相当低下するのがこのような物件です。一方、家賃が６万円位の物件であればコスト負担もその約半分で済みます。
一方、家賃３万の部屋だからお湯が出なくて良いというわけにはいかず、設備は整えなければなりません。
正直私は名古屋の場所に関してはコメント出来ませんが、単にほぼ全国一律掛かるコストを思い浮かべただけでも厳しいと思います。
このような物件はどちらかと言えば将来自宅を新築する位のつもりで土地としてみるかだけです。もし、二棟目等を狙うのであれば避けるべき物件です。（建物の担保価値はゼロです。）
補足
「向井啓和 ブログ」をコピペしてグーグル検索してみて下さい。不動産投資等に関して色々書いています。
ご参考まで
評価・お礼
タケウチ さん
2013/03/06 08:27
アドバイスありがとうございます。
初めてということもあり、中古不動産投資に漠然とした不安がありましたが、銀行融資の判断基準や家賃に対する改修費の考え方など、とても参考になり冷静になることができました。
満室、利回りに踊らされて内部も劣化具合もわからぬまま購入することは、冷静に考えたら
非常に危険ですね。
初心者に親切、丁寧なアドバイスありがとうございます。
向井 啓和
2013/03/06 12:49
高い評価ありがとうございました。特に初心者は「率」だけで考えるのではなく「額」で考えると分かりやすいかもしれません。
不動産投資の情報はブログでしています。
「向井啓和 ブログ」をコピペしてグーグル検索してください。
みなとアセットマネジメント株式会社の向井啓和でした。
回答専門家
- 向井 啓和
- （ 東京都 / 不動産業 ）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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初めまして。不動産投資に興味があり、ご質問させて頂ければ幸いです。
今まで、投資には興味がなかったのですが、書籍を読んでいく中で不動産投資を考えるようになりました。ほしい物件は新… [続きを読む]
タケウチさん （愛知県/29歳/男性）
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