売却すべきかどうか悩んでいます。

周辺が騒がしくなっているものの、将来のオフィス需要が見込めれば売りたくない、ということですね。

確かに、先の中村さんの回答にもあるように、一般的には古く小規模なオフィスは需要が減退していきます。しかし、逆説的な言い方ですが、売らずにすむ方法はオフィス賃料の目減りや空室率を想定して、蓄えるということです。想定額は一般的な空室率の２０％程度で如何でしょう。

オフィス需給は賃料の高低で決まります。周囲の物件より若干安い賃料であれば需要はあります。その安くする賃料を前もって準備すると言う堅実な手法です。

また、そういう余裕がないという場合は、このビルですが、住居部分もテナントに変えるという方法もあります。これですと賃料の絶対額が増えます。住居の引越先の費用とテナントの収入の差額がプラスになるような住み替えができれば尚良いのですが。

西新橋地区という都心の一等地で地上げに対応すべきか否かというご質問ですが、現在の賃貸状態と今後の市況に応じて検討されたら良いかと思います。西新橋は港区でも小規模オフィスが多いエリアですが、現在中〜大規模なオフィスビルの建設が予定されているエリアになります。今回のサブプライム問題が発生してから開発型の不動産融資は急速に減速しておりますので現在も地上げが続行されているのかどうか分かりませんがお答えします。

まず、ご自身の建物がその一角でどういう位置に存在するかご確認ください。日比谷通りなどの大通に面しているのか否か、また、角地なのか裏の土地なのか否か等で土地を開発する際の地上げにおける重要性が異なります。もし日比谷通り等の大通に面しているのであれば必ずその土地を買いたいと言うニーズがありますので、高い価格で売却をする事が可能になるかも知れませんので今後もそのまま使い続けて対応されたら良いかと思います。ただ、「裏の土地でつながってあったら規模の大きい建物が建てられるので良いがなくても大差ない」という土地の場合には、現在不動産価格が下がっている過程なのであまり高い価格での売却は出来ないかも知れません。ただ、今後1,2年は更にビル関連は不況になると思われるので今より高く売れる事はないと思います。

もし、テナントの賃貸が決まっていてローンの返済が賃料の受取で行われているのであれば問題はないでしょうが、そうでなく2階や3階が空きだしたら要注意かも知れません。1階の店舗ニーズはこのエリアであれば強いと思いますが、2,3階の小規模オフィスが今後空く可能性もあるのを気をつけられたら良いと思います。弊社同じ港区にありエリア的にも近いので詳細情報を基にご相談頂ければと思います。

結論から申し上げると、
“隣が地上げされるタイミングで、売却する”
ことをおすすめします。

今後、小さいオフィスビルは
賃貸需要がかなり厳しくなることが予想されます。
周辺が全て開発されてご自宅だけが取り残された場合、
厳しい条件で賃貸を続けていくことになりますから、
隣が売却するタイミングで
売却をご検討されるのがいいかと思います。

但し、税金等の関係もあるので、
売却後いくら手元に残るかなどは
税理士さんとご相談ください。