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不動産の売却に関する税金について

マネー 不動産投資・物件管理 2008/04/18 12:24

5億円の評価のビルを売却したいと考えております。
その場合、2割が税金に取られると聞いておりますので、4億円の手取りになるかと思います。(この件も確信がありません。)この4億円を元手に、今、目をつけている分譲マンションを一棟買いし、現在テナントが入っているところは、そのまま家賃収入とし、残りをバラシテ、個別で売却しようと思うのですが(買った値段を戸数で割ったとき、それ以上の売却価格が見込めるため)、バラして販売した部分についての利益は、税金はどのようになるでしょうか。(買い替え特例とかあるでしょうか) かなり素人的な質問ですみません。
5億円のマンションを売って、4億円の現金が手元に残ったとして、最終的に、どのくらいで販売できれば、税金も考えてプラスになるかどうか、すなわち、このような
流れで進めるため条件みたいなものがわかれば、幸いです。

ipppeiさん ( 京都府 / 男性 / 47歳 )

回答:3件

徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

2 good

大まかなご返事ですが・・

2008/04/18 14:44 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。リッチロードの徳田と申します。

まず、現在保有している5億円評価のビルですが、所有は個人名義でいらっしゃいますでしょうか?

そうしますと、不動産の売却時の「譲渡益」にかかる税金は、

・長期保有で、所得税15%+住民税5%
・短期保有で、所得税30%+住民税9%

となります。

ですので、利益が5億円出たとしまして、はじめて税金が1億円(2割)取られる計算となります。

売却時にかかる費用としましては、

・仲介手数料(価格の3%+6万円+消費税)
・登記費用(抵当権がついている時は抹消費用が必要です)

の2点となります。


また分譲マンションを1棟買いしたあと、ばら売りする場合も、短期譲渡税が39%かかります。

大まかですが、取得時、売却時にかかった費用をざっと出してみますと、

取得時
・仲介手数料が取得価格の約3%
・不動産取得税が取得価格の約1%(ずいぶん乱暴な計算方法で申し訳ございませんが)
・登記費用が取得価格の約1%(これまた乱暴ですみません・・)

売却時
・仲介手数料が販売価格の約3%
・短期譲渡税が差益の約39%

となります。

例えば、購入か価格を1000万円、転売価格を1500万円としますと、
取得時に50万円、売却時に約200万円かかりますので、
1500万円-1000万円-250万円=250万円の利益 ということになります。

あと、所有が個人なのか法人なのか、不動産以外に収入があるとすれば、
合算が必要なのかによっても、計算が変わってきますので、
詳しい税理士の方にご相談くださいませ。

では・・

評価・お礼

ipppeiさん

わかりやすいご説明ありがとうございました。

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売却シュミレーション

2008/04/18 18:09 詳細リンク
(5.0)

米田と申します。回答させていただきます。

手取4億円として、マンションの一括購入後にバラ売りをした場合のシュミレーション

例)4億円で20戸のマンションを一括購入した場合。

4億円で20戸ですので一戸あたりの取得価格を諸費用込で2,000万円となります。
(※諸費用を8%とすると一戸あたりの購入価格は約1,850万円程度までとなります。)

次に、再度、売却をかけて利益を上げるためには、購入時の取得原価を、上回る売却価格である必要があります。購入時の諸費用を、一戸あたり4%とすると売却価格が2,080万円以上であれば利益が生ずることとなります。

この利益つまり譲渡所得に対しては、短期譲渡所得として39%の税率で課税されますので、単純計算で、仮に諸費用は80万円と変わらないものとして、2,480万円で売却できたとするならば、

2,480万円-2,000万円(取得原価)-80万円(売却諸費用)=400万円(譲渡所得)

400万円×39%(税率)=156万円(税金負担分)
400万円-156万円(税金)=244万円(手取分)となります。

評価・お礼

ipppeiさん

よくわかりました。
ありがとうございます。


違った角度から2点ほど追加いたします。

2008/04/18 23:58 詳細リンク
(5.0)

まず第1点は、買換え後のマンションを再販するということであれば、
これは不動産の販売を継続反復することになりますので、宅建業の免許が要るということです。

もう一点は、上記のような販売物件への買換えではなく、事業用資産への買換えという道もあります、ということです。京都市内である等、他に要件はありますが、事業用資産の買換え特例での節税方法という選択肢です。

いずれにしろ、ご自分でもある程度調べることは可能ですし、詳細は専門家の方にご相談されることをお薦めします。

評価・お礼

ipppeiさん

別の視点からのアドバイス、大変参考になりました。ありがとうございます。

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