不動産登記の持分変更について

マネー住宅資金・住宅ローン 2012/09/01 00:11

お世話になっております。
不動産登記の持分変更について教えていただきたいことがあります。
先日、戸建を購入しました（4180万円）。主人の方に600万円の頭金を乗せ、主人が1880万円、私が1700万円でローンを組みました。頭金の600万円については、主人から200万円、私から400万円出資しています。
そんな中、私の社内の住宅手当の制度が来年から変わり持分の割合によっては手当をもらえなくなることがわかりました。住宅手当は5万円ほど出ているため、できれば新制度でも手当をいただきたいと思っています。
1）司法書士を介さず個人で持分を変更することは可能でしょうか。
2）1）が可能な場合、司法書士を介さず変更することについてのリスクがありましたら教えてください。
3）銀行の了承を得る必要はありますか？

よろしくお願いいたします。

ryo_ko76125さん（東京都 / 女性 / 35歳）

回答：1件

三島木英雄
ファイナンシャルプランナー

錯誤を原因として可能ではありますが

2012/09/01 01:16 詳細リンク

: (5.0)

ryo_ko76125様

不動産登記の持ち分変更を行いたいとのこと。

まず、現在の登記は恐らく出資割合通りに登記されているので
基本的には変更できません。

出資割合でみると
ご主人：2080/4180
奥様：2100/4180

位の登記比率になっていると思います。

ローンの部分は明確に抵当権などで明示されていますから
いじりようがありません。

頭金部分が対象となりますが
方法としては110万円の基礎控除を使った贈与です。
しかしこれは売買を行う前に資金を移転していないと原則NGです。

仮に、売買前に110万円を奥様からご主人に贈与していれば
頭金はご主人310万、奥様290万になり

登記上はご主人が1/2を超えることになります。

不動産登記には原因が必要です。
今回の原因としては「錯誤」という方法を取ります。

ただ、本当にそうだったという事実が必要ですのでご注意ください。

登記事態はご自身でもできますが、間違いない方法は
やはり登記をしてくださった先生に再度、錯誤で変更して
もらうことが良いでしょう。

銀行への承諾ですが、錯誤の場合そもそも、銀行にその権限はないので
特に気にしなくても平気です。念には念をで担当者には
こういうことなんで、変更しときますから。と事前報告はした方が間違いないですね。

錯誤で移転はできますが実態が伴っていないと「贈与」になってしまい
ますからご注意ください。

確実に間違いない方法は「相続時精算課税」を利用した
持ち分の贈与になりますが、登録免許税や不動産取得税などが掛かり
現実的ではありません。

いずれにおきましても、ご自身で行うのはリスクが大きすぎますので
今回登記してくださった司法書士の先生にまずは簡単に質問してみるのがよいと感じます。

参考になりましたら幸いです。

株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/