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マンション投資の繰り上げ返済について

マネー 不動産投資・物件管理 2012/07/04 23:05

はじめまして。
50歳サラリ-マンです。
不動産投資用ローンの返済についての質問ですが、よろしくお願いします。

まず、自身の状況ですが、
・年収 約900万円(給与カットの心配あり)
・家族 妻(専業主婦)および子供3人(中学生1、小学生2)
・自宅 埼玉県に持ち家でローンはなし
・貯蓄 有価証券等含めて4500万円程度(転籍によりすでに一度退職金はもらっています)

現在、投資用ワンルームマンションを以下の2室持っています。
A)2000年横浜に購入、残債1270万円(預金連動)、残りローン期間19年、家賃79000円、返済等53000円
B)2010年都内に購入、残債2330万円(変動2.20%)、残りローン期間28年、家賃111000円(家賃保証)、返済等103000円

A)の物件は預金連動型ローンで、こちらはこのままでいいと思っています。
質問はB)の物件の繰り上げ返済についてです。
一応、貯蓄からの全額繰り上げ返済も可能なのですが、どのように考えればよいのかが分かりません。
以下の中で、よい考え方はありますでしょうか。
気付いていないデメリットを含めて教えていただけると幸いです。
1)全額一括繰り上げ返済(税金が増えるし、児童手当などももらえなくなる?)
2)半額程度を繰り上げ返済(これから教育費の負担も増えるので、現金を手元に置いておいた方がよい?)
3)従来通り(金利上昇時には繰り上げ?)

なお、現借入先の繰り上げ時違約金は1%です。

khmpapaさん ( 埼玉県 / 男性 / 50歳 )

回答:1件

小林 治行

小林 治行
ファイナンシャルプランナー

- good

半額の返済を。

2012/07/07 12:27 詳細リンク
(3.0)

CFPの小林治行です。

現在50歳とのことですからB物件をあと28年は長すぎます。
将来のリスクを軽減し、不動産収入に期待したいものです。

貴兄の3択の中で言えば、2)の半額程度の返済が無難なような気がします。
出来れば退職前に完済すると良いでしょう。と言うのも60歳で退職して年金がでる65歳まで生活収入の道が不安定になります。お子さんもあと10年後に独立していないかも知れません。
一方全額返済は予測できない事態に備えておく必要もあるでしょう。

現在の変動金利2.2%を現在の貯蓄の一部を拘束預金にする事は出来ないでしょうか?
2.2%は少し高いような気がします。拘束預金にするから金利を下げて欲しいと折衝するのです。

これが難しいとしても現在の預金利率が0.3%であるのに、繰上げ返済をすると2.2%で運用したと同じ効果が出てきますので、返済を優先して下さい。

E-mail hk@kobayashi-am.jp
URL http://kobayashi-am.jp

預金
退職
運用
年金
返済

評価・お礼

khmpapaさん

2012/07/09 22:58

ご回答ありがとうございました。

変動2.2%は高いのですね。拘束預金というの初めて聞きましたが、借入先は銀行ではありません。
完済時期を念頭に、繰り上げ返済の内容をもう少し詳細に検討しようと思います。

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