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住宅ローンの兄弟間売買、審査について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/04/30 00:23

10年ほど前に私名義で25年ローンで2,200の銀行ローンを組んでマンションを購入しました。しかし事情があり数年前から弟が住んでおり、ローンも弟が返済しています。私も結婚をし、新たに住宅購入検討しています。その際現在の住宅ローンが問題になってくると思いますがこれを解決するために以下の方法を検討しています。
1;不動産屋(知り合いがいます)を仲介し、マンションを売却し、売却代金でローン完済
2;弟がその不動産屋からマンションを購入し、新たに住宅ローン購入
3;私も住宅購入し新たにローンを組む
ここで質問ですが
1;上記の方法は最もベストな方法と思いますか?代替案あれば教えてください
2;弟の住宅ローン審査は問題ありませんか(下記にデータ記載)
3;私自身もローン審査は大丈夫でしょうか(下記にデータ記載)
2、3については今からできる対策もあれば教えてください
ちなみに住宅購入についてはまだ2,3年以上先を予定しています

(弟)35歳
家族構成 妻(専業主婦)、子一人 年収460万円 勤続10年 非役員
私名義のマンションに居住中
勤務会社は父親経営の同族会社で零細企業、ここ数年は黒字、ただし会社には金融機関からの借入あり(債務超過ぎりぎり)
弟自身には過去に会社の資金繰り援助のためキャッシングの借入あり、今は完済
事故履歴はないと思う
(私)38歳
家族構成 妻 共働き 年収私380万円、妻250万円 会計事務所勤務 勤続5年
現在仕事の都合上、賃貸マンションに居住中、ローンは上記の住宅ローンの(都銀)のほか、車のローン(残債10万円弱)クレジットカードのリボ払い1,2度使用歴あり過去にうっかりして残高不足により一、二度カードの引き落としがありますが、すぐに返済しています。
現在税理士試験受験中ですでに4科目合格あり、1,2年のうちに資格取得の見込み。
それにあわせて転職の予定。年収は今よりかなり増加する予定(600万円くらい)
(マンション)
購入価格2200万円、築10年、兵庫県川西市にあります。現在の売却価格の相場は1300万円くらいとのこと。現在のローン残債も同額くらい

補足

2012/04/30 00:23

私自身会計事務所勤務とのこともあり、このへんにはそこそこ知識はあるのですが、実情はよくわかっていませんので、金融機関や不動産業界の専門家の方にアドバイスいただければ幸いです

kumasan0904さん ( 大阪府 / 男性 / 38歳 )

回答:1件

新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

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住宅ローンの兄弟間売買、審査について ご回答

2012/04/30 18:52 詳細リンク
(3.0)

ファイナンシャルプランナーの新谷がお答え致します。

最有効な手段は融資先の金融機関の対応にもよりケースバイケースですが(お金を貸す側の都合に左右されます)兄弟間で売買契約をして、住宅ローンの引き継ぎを「免責的債務の引受け」による債務者変更登記だけで済めば、諸費用の面でも格段に安く済むと思います。

場合によっては金融機関が提携の不動産業者を通して欲しい、等と言う場合もあります(手数料収入の為にあった実例)金融機関には一度相談した方が良いでしょう。

2.3のローン審査でご心配な場合は

・クレジットカードの解消
・車のローン完済
・転職するなら2~3年後に住宅ローンを組めるようにする
・健康管理(団信保険の加入)

等でしょう。原則、不動産を売却してから次のローンを組んだ方が良いです。
手続き面で上記の内容で通らなければ、またいつでも相談して下さい。

保険
住宅ローン
ローン審査

評価・お礼

kumasan0904さん

2012/05/01 11:41

ご回答ありがとうございます。
免責的債務引受については何年か前に銀行に掛け合ってみましたが、まったく噛み合わない状態です。
このほうほうが一番良いことはよくわかるのですが、今の段階では無理なようです。それとも何か上手な交渉術などあるのでしょうか。
クレジットカードは現在3社分保持していますが、これでも多いでしょうか。

新谷 義雄

新谷 義雄

2012/05/04 14:19

ご評価ありがとう御座います。

返済期間もまだ15年程あるなら金利の検討もしつつ、弟さんが新規借入したとしても、諸費用負担はありますがトータルでは安く抑えられそうです。
免責的債務引受の交渉の場合は、よその金融機関の金利や諸費用見積もりを引き合いに出して交渉してみて下さい。

1300万円で売却したとするなら諸費用目安8%で100万円ちょっとになります。お知り合いの不動産屋さんなら手数料を負けて頂けるかも知れませんね。(仲介手数料だけで50万円近くかかります。+ローン手数料や保証料、登記費用諸々)

今後、ご質問者様が不動産購入の際にカードのキャシング枠があれば、ローン審査の時にキャッシングが無くても、枠内100%借りている状態として返済余力等が審査されます。それだけ借入額が削られたりするかも知れませんので、あらかじめ整理しておいた方が無難だと思います。
以上、長文になり申し訳ありませんでした。参考にして下さい。

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