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対象：不動産売買
回答数： 1件
回答数： 2件
回答数： 1件
ご教授おねがいいたします。
現在夫婦共働き（正社員）で年収がどちらも６５０万円程度。現在持家ですが、住宅ローンは完済済みです。
今年１２月に、購入価格４８００万円新築マンションを購入します。
仮住まいはせずに、４８００万円の住宅ローン（ペアローンで２４００万円づつ）変動金利０．８７５％（３５年）にて借入、居住後に現自宅を売却予定です。
現自宅の売却査定は２５００万円程度と業者の方からいわれています。
・４８００万円で一旦住宅ローンを借入、現自宅が売却でき次第、売却資金で、住 宅ローンを片方繰り上げ返済していまう。（その場合住宅ローン控除は少なくなる）
・４８００万円で住宅ローンを借入、売却資金２５００万円が入金になっても、繰り上げ返済せずに、金利０．８７５％を払いながら、住宅ローン控除をＭＡＸで受け、ローン控除が完了する１０年後に繰り上げ返済をする。（２５００万円の資金については、１０年間の間は０．３％程度のキャンペーン定期でまわす。）
いずれのほうがよいでしょうか？
また、
ローンを組むときの保証料についても最初に一括で支払すると、４８００万円（３５年返済）で１１０万円程度かかるとのこと、1０年後を目標に全額完済する目標ではいますが、
・保証料は、やはり一括払いにしておいたほうがいいのか、
・０．２％を金利上乗せの上、保証料金利上乗せ方式でいくか
迷っています。
是非、専門家のご意見を頂戴したく思います。
どうぞよろしくおねがいいたします。
あおっきーさん （ 大阪府 / 女性 / 37歳 ）
回答：2件
専門家ローン控除
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、ローンの借入額が大きいので、できる限り売却資金が入った時点で繰り上げ償還をすべきかと思います。
ローン控除は、あくまでも住宅購入のオマケみたいなものですから、あまりこちらをあてにして資金計画を考えるのは賛成しかねます。
また、保証料に関しては、手元資金に余裕があれば一括支払いにしておくべきかと思います。
どうしても、当座の現金が必要であれば、金利上乗せで検討すべきかと思います。
購入計画がお二人の収入合算で成り立っていますので、収入がそれなりにあるうちに借入を減らして身軽にしておくほうが将来のためかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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藤原 鉄平
不動産コンサルタント
-
住宅ローン控除及び保証料の件につきまして
初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。
以下の前提事項を条件とし、参考として回答させていただければと存じます。
＜前提条件＞
１．ご夫婦での収入状況や勤務状況、住宅ローン減税の特例及び変動金利（0.875％）が10年後も現在と変わらないこと。
２．0.3％の定期預金制度があり、10年後を目途にローン全額完済を行うこと。（※ご質問をされました文章内容より。）
３．住宅ローン控除金額をMAXで利用できるものとし、当該金額は、借入残金に対する1％にて控除（還付）金額を設定すること。
【前段のご質問の件】
＞いずれのほうがよいでしょうか？
1.住宅ローンを片方繰り上げ返済した場合
⇒早い段階で、元金が完済されますので、ほとんど支払利息が発生しません。したがって、収支上では、ほぼプラスマイナスゼロと考えてよろしいかと思います。
2.繰り上げ返済せず、住宅ローン控除をMAXで受けた場合
⇒支払利息は、ご夫婦間でそれぞれで、初年度で約21万円程度の支出になります。
一方で、収入（還付）としては、住宅ローン控除金額は、前提条件３より、ご夫婦間でそれぞれで、約23.5万円となります。
その他、2500万円を10年定期で運用した場合には、初年度で見込まれる受取利息は、6万円程になるかと存じます。
よって、初年度の収支は、プラス約10万円の金額であると推測されます。
なお、支払利息と住宅ローン控除金額で見込まれる収支は、徐々に下がっていきますが、10年定期で運用した場合（※複利計算の場合）は、ごくわずかに上がっていきます。
最終的に、10年間ベースでの収支計算は、税金を除けば、ご夫婦で合わせると、恐らく約100万円のプラスになるかと存じます。
この金額を、大きい金額と捉えるか、小さい金額と捉えるかと、人それぞれでございます。
ご質問様が感じる主観的な観点から、ご選択をしていただければと存じます。
（※上記想定計算は、あくまで一参考としてお考えいただきたく思います。）
補足
【後段のご質問の件】
＞保証料は、やはり一括払い…（中略）…保証料金利上乗せ方式でいくか
⇒基本的には、一括払いのほうがよろしいかと考えます。
その理由は、長期一括払いによる割引が受けられるからです。（※現実には、多くの方が、一括払いを選択されていらっしゃいます。）
なお、全額繰り上げ返済をすることで、多くの保証会社では、保証料に関する一部返戻を行っています。返戻があるかどうかの詳細は、ご利用される金融機関の保証会社にご確認くださいませ。
【総括】
ご質問者様のケースは、ペアローンで組む予定でありますので、住宅ローン控除を受けるメリットが多分にあるかと思います。
したがって、確定申告の手間などが、煩わしくなければ、住宅ローン控除を取る方法も良いのではないかと私は考えます。
仮に、初年度の確定申告をした後、還付される金額が想定以上に少なく、申告手続きが面倒くさいというのであれば、2500万円の繰り上げ返済を行うのも一つの方法ではないかと思います。
【留意点】
住宅ローン控除のメリットを享受するにあたっては、所得税があることが大前提となります。
今後、ご質問者様（奥様）が、育児休暇などで、所得がなくなった場合には、その恩恵が受けられなくなりますので、ご注意ください。（※その段階で、繰上返済を行うのも一つの選択肢であるとも考えられます。）
また、将来的に変動金利が上昇し、支払利息がローン減税による還付金額を上回る場合（例えば変動金利が1％を超える場合など）は、収支計算上ではマイナスとなります。
早期の段階で、繰上返済を行う場合には、金融機関によっては、条件を付加する場合（※ペナルティ）もあります。事前に、金融機関にご確認くださいませ。
【補足】
上記述べた見解は、私個人の簡略的な一見解に過ぎませんので、何卒参考程度にお考えいただきたく存じます。
回答になりましたでしょうか？無理のない手続きをしてくださいね。
不動産コンサルタント藤原鉄平
任意売却｜初めてのご相談はファイア・ワーカーズ⇒ http://fireworkers.jp/
（現在のポイント：4pt）
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