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将来の売却を考えた無理のないマンション購入について

住宅・不動産 不動産売買 2010/10/03 22:56

以前も相談させていただいた事がありますが
マンション購入から10年で売却を考えていま
す。以前より購入想定金額もあがった事から
無理のないものになっているかご意見をいた
だけたらと考えています。
不動産屋からは角部屋で高層階で築浅駅近な
ので売りやすいと言われていますが。。
築浅だと逆に資産価値の目減りが大きいので
はないかと心配です。


京成本線沿線駅徒歩4分 築5年
9階 3LDK+WIC角部屋
ローン:都市銀1.075変動金利

住民
男 28歳 年収500万
女 25歳 年収50万


物件価格 ¥35,000,000
住宅ローン借入 ¥32,600,000
購入時自己資金 ¥5,000,000
└[内訳]
|諸経費────-(¥2,590,080)
| 仲介手数料 ¥1,165,500
| 不動産取得税(相殺予定) ¥0
| 登記費用 ¥490,000
| ローン保証料 ¥667,881
| 雑費 ¥209,920
|残金:ローン頭金 ¥2,400,000


よって


月々支払い金 ¥113,178
└[内訳]───────────
|ローン返済 ¥91,618
|管理費(月) ¥11,530
|修繕費(月) ¥10,030



さらに



固定資産税(年) ¥100,000
住宅ローン控除(10年)¥2,830,446
───────
10年後の借入残高 ¥24,383,209

[10年後の減価率15%]
10年後の売却価格 ¥29,750,000
売却費用 ¥1,000,000
───────

[10年後売却時のキャッシュフロー]
売却価格-借入残高-売却費用
¥4,366,791

収支に分け10年分を計算


[支出]¥19,581,350
諸経費/頭金/ローン返済/管理修繕費
固定資産税


[収入]¥7,197,237
住宅ローン控除/売却時CF


となり、結局10年の支払いを月あたり
に均していくと、



月あたりの支払い相当 ¥103,200

になるかと思いますが、計算上何か抜け
ている点や、間違いはありますか?
この金額であれば2DKの賃貸よりも安い
ので、考えたいのですが。。


※金利は現状のままという前提
※売却額は近辺過去の売却額より計算
※上記2つはあくまで想定


12万の賃貸に住むよりは、よいので
はないかという試算です。

以上、ご確認いただければ幸いです。

RJ-TCさん ( 東京都 / 男性 / 28歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅購入について

2010/10/04 10:37 詳細リンク
(3.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

まずマンションの資産価値がどうなるのかについては、駅の周りの今後の開発予定などによって違ってきます。よって頂いた情報ではわかりません。
資産価値の下落により10年後に債務が残るのが心配であるならば、3500万円の物件であれば自己資金は1000万円ぐらいあるほうが理想です。

試算についてですが、変動金利で借りた場合には6ヵ月ごと金利の見直しがあります。10年同じ金利での計算はリスクが高いです。金利が上昇した場合で想定したほうがいいです。
ただ、今月購入であれば、フラット35Sのほうが10年間優遇金利で金利が固定できるので、
そちらのほうが安全です。しかも一番金利の低い金融機関では、1.06%ぐらいで借り入れができます。フラット35Sが使える物件かどうかは不動産会社に確認してみてください。

賃貸がいいか、購入がいいかについては、金銭面から考える経済情勢により違ってくるためわかりません。今あるお金の運用の仕方や景気が良くなることによる固定資産税のUP、給湯器などの設備機器の修理などの費用、管理費、修繕積立金のUP、売却時の価格などいろいろ変動要因があります。

どちらが快適に楽しく暮らし続けるかを考えてみてください。

マンション
住宅購入
固定資産税
暮らし

評価・お礼

RJ-TCさん

2010/10/05 00:35

株式会社FPソリューション 辻畑様
ご回答ありがとうございます。
1.06%のフラット35Sは魅力ですね。団信などを支払うとしても固定なので安心できます。
1.06の金利でフラット35Sがあるとは知りませんでしたので調べてみます。

たとえば辻畑様で考える年収550万世帯の物件価格としてはいくらくらいを想定されるのでしょうか?参考までにお聞きしたく考えます。

辻畑 憲男

2010/10/06 15:31

ご質問の件ですが、年収550万円での物件価格というよりは、借入額についてですが、2500万円ぐらいまでならば無理がないかと思われます。ただし、これは子供の人数や子供の教育費などへいくらかけるのか、趣味やその他今後の支出予定によっても違ってきます。
一度お近くの独立系のファイナンシャルプラナーにご相談され、今後の家計のシミュレーションを作成してもらうといいかと思われます。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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宮下 弘章

宮下 弘章
不動産コンサルタント

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所得控除額の上昇を想定しましょう

2010/10/04 10:59 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

ご質問を拝見させていただきました。
既にかなり詳細までご検討されているんですね。

先ず、将来の売却(資産運用等)を視野に入れた不動産購入としては、
選定基準の方向性は間違っていないと思います。
築浅・駅近・角部屋等の条件は、中古マンションの資産価値の目減りを
ある程度抑えられる要素にはなります。

最近住宅新報にも掲載がありましたマンション高騰率というデータを見ても、
マンションの資産価値向上は立地条件の良さが大きく影響することが
はっきりとわかります。
(参考→ http://www.a-lab.co.jp/

さて、10年間のCFの計算に関しまして、
住宅ローン減税による控除額の合計額計算は、
もう少し減ることを想定した方が良いと思います。

この制度はあくまでも
ローン債務者が毎年払っている「所得税+住民税97,500円まで」が、
住宅ローン減税の控除額の上限になります。

今RJ-TCさんがお支払いしている税金は、
今後、社会保険料の増加や生命保険加入、扶養者の増加により
所得控除額(所得額を下げることができる)が大きくなってきます。
そうすると、税金を払う額が少なくなってくるので、
当然に住宅ローン減税の控除額も少なくなる事になります。
もちろん、ご年収の上昇が見込めればこの考え方だけでは不足ですが。

現状の所得の詳細や見込みがわかりませんので、
あくまでも考え方のご提示とさせていただきますね。
ご参考にしていただけましたら幸いです。

宮下弘章

社会保険
所得
控除
所得税
住宅ローン

評価・お礼

RJ-TCさん

2010/10/06 20:22

宮下様

参考情報等のご提示ありがとうございました。
住宅ローン控除額についてですが、生命保険加入や扶養者の増加は
予定にあるため、大変為になりました。
さまざまなマイナス要因を想定していましたが、上記については全
く読めていませんでした。
情報頂きありがとうございました。

田中 歩

田中 歩
宅地建物取引主任者

- good

修繕積立金の上昇率と価格の目減り率を精査しましょう。

2010/10/05 16:26 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

CF計算の考え方は概ねよいと思います。

ただし、他の専門家も指摘しているように、シミュレーションをする上ではコンサバティブに考えるべきで、
・金利は固定で考える
・修繕積立金の上昇率を勘案する
・設備の修繕費を加味する
・価格の目減り率を勘案する
ことが必要です。

小生からは、「修繕積立金の上昇率」と「価格の目減り率」についてお話させていただきます。


「修繕積立金の上昇率」は、簡便法として、長期修繕計画と定期総会議事録をチェックしてみてください。
概ねの上昇率が判ります。

チェック方法は小生のブログ記事を参考にしてください。
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2595745.html


「価格の目減り率」については、首都圏の平均的なマンションの場合、築15年で36%程度、価格が下落するようですので、もう少し保守的に見るという選択肢もあります。(もちろん、貴殿が検討しているマンションは目減り率の低い立地・建物グレードかもしれませんが)


首都圏マンションの価格目減り率の統計記事を参考にしていただくとイメージしやすいと思います。

一般的な価格の目減り率で言えば、中古マンションの場合、築10年~築15年くらいの物件が狙い目だと言われているのも、このデータから判ると思います。
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2678928.html


なお、マンションの購入にあたっては、管理の状況をきちんとチェックする必要があります。
この方法も小生のブログ記事インデックスにある「5.管理のチェックポイント」をご参照ください。
http://www.ayumi-ltd.com/blogindex.html

以上、参考にしていただければ幸甚です。

株式会社あゆみリアルティーサービス
代表取締役 田中 歩
HP: http://www.ayumi-ltd.com/
Blog:http://ayumi-ltd.livedoor.biz/
Twitter:http://twitter.com/ayumiltd/

シミュレーション
購入
中古マンション

評価・お礼

RJ-TCさん

2010/10/10 00:14

あゆみリアルティーサービス 田中様

ご回答ありがとうございます。
価格の目減り率はやはり築浅物件だと
高くなりそうですね・・・。
築5年だと10年で30%ほど

修繕積立金の上昇については概ねシミュ
レーション内に組み込んでおり、ちょう
ど長期修繕計画を取り寄せて頂いた所で
した。

ブログ拝見しました。とても解りやすく
助かります。

管理や地域、構造について勉強させてい
ただきます。

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