住宅ローン控除及び保証料の件につきまして

2012/04/02 19:09

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下の前提事項を条件とし、参考として回答させていただければと存じます。

＜前提条件＞
１．ご夫婦での収入状況や勤務状況、住宅ローン減税の特例及び変動金利（0.875％）が10年後も現在と変わらないこと。
２．0.3％の定期預金制度があり、10年後を目途にローン全額完済を行うこと。（※ご質問をされました文章内容より。）
３．住宅ローン控除金額をMAXで利用できるものとし、当該金額は、借入残金に対する1％にて控除（還付）金額を設定すること。

【前段のご質問の件】

＞いずれのほうがよいでしょうか？

1.住宅ローンを片方繰り上げ返済した場合

⇒早い段階で、元金が完済されますので、ほとんど支払利息が発生しません。したがって、収支上では、ほぼプラスマイナスゼロと考えてよろしいかと思います。

2.繰り上げ返済せず、住宅ローン控除をMAXで受けた場合

⇒支払利息は、ご夫婦間でそれぞれで、初年度で約21万円程度の支出になります。

一方で、収入（還付）としては、住宅ローン控除金額は、前提条件３より、ご夫婦間でそれぞれで、約23.5万円となります。

その他、2500万円を10年定期で運用した場合には、初年度で見込まれる受取利息は、6万円程になるかと存じます。

よって、初年度の収支は、プラス約10万円の金額であると推測されます。

なお、支払利息と住宅ローン控除金額で見込まれる収支は、徐々に下がっていきますが、10年定期で運用した場合（※複利計算の場合）は、ごくわずかに上がっていきます。

最終的に、10年間ベースでの収支計算は、税金を除けば、ご夫婦で合わせると、恐らく約100万円のプラスになるかと存じます。

この金額を、大きい金額と捉えるか、小さい金額と捉えるかと、人それぞれでございます。

ご質問様が感じる主観的な観点から、ご選択をしていただければと存じます。

（※上記想定計算は、あくまで一参考としてお考えいただきたく思います。）

補足

【後段のご質問の件】

＞保証料は、やはり一括払い…（中略）…保証料金利上乗せ方式でいくか

⇒基本的には、一括払いのほうがよろしいかと考えます。

その理由は、長期一括払いによる割引が受けられるからです。（※現実には、多くの方が、一括払いを選択されていらっしゃいます。）

なお、全額繰り上げ返済をすることで、多くの保証会社では、保証料に関する一部返戻を行っています。返戻があるかどうかの詳細は、ご利用される金融機関の保証会社にご確認くださいませ。

【総括】

ご質問者様のケースは、ペアローンで組む予定でありますので、住宅ローン控除を受けるメリットが多分にあるかと思います。

したがって、確定申告の手間などが、煩わしくなければ、住宅ローン控除を取る方法も良いのではないかと私は考えます。

仮に、初年度の確定申告をした後、還付される金額が想定以上に少なく、申告手続きが面倒くさいというのであれば、2500万円の繰り上げ返済を行うのも一つの方法ではないかと思います。

【留意点】

住宅ローン控除のメリットを享受するにあたっては、所得税があることが大前提となります。

今後、ご質問者様（奥様）が、育児休暇などで、所得がなくなった場合には、その恩恵が受けられなくなりますので、ご注意ください。（※その段階で、繰上返済を行うのも一つの選択肢であるとも考えられます。）

また、将来的に変動金利が上昇し、支払利息がローン減税による還付金額を上回る場合（例えば変動金利が1％を超える場合など）は、収支計算上ではマイナスとなります。

早期の段階で、繰上返済を行う場合には、金融機関によっては、条件を付加する場合（※ペナルティ）もあります。事前に、金融機関にご確認くださいませ。

【補足】

上記述べた見解は、私個人の簡略的な一見解に過ぎませんので、何卒参考程度にお考えいただきたく存じます。

回答になりましたでしょうか？無理のない手続きをしてくださいね。

不動産コンサルタント藤原鉄平

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