完済する誓約状態と完済後の状態では審査基準違いますか？

よろしくお願いします。

今回夫婦収入合算で新築マンションを購入と思っています。
現在は主人が前妻と購入した分譲マンション（名義は主人）に居住中です。

属性
夫：43歳 年収448万 勤続21年（3年ほど前に有限→株式になりました）
妻：33歳 年収314万 勤続2年3ヵ月（前会社で同職種11年勤務）
子：1人（小学2年）
お互い再婚で夫の子はもう家を出ています。
マンション価格3400万（諸費用・オプションは自己資金）

マンション提携銀行いくつかで事前審査をしてもらって都市銀行は窓口でほぼ門前払い･･･。
千葉銀行が減額と条件（現在の借入を全て完済・クレカのキャッシング枠の解約など）があったものの事前審査が通り無事マンション契約し手付金100万円払いました（ローン特約あり）。

おそらく門前払いなのは完済するとはいえマンションの住宅ローン、みずほ銀行のカードローン90万、クレカキャッシング40万、車ローン200万が現状残っているからだと思います（もしかしたら年齢も？）。
カードローン・キャッシングは前妻との離婚で前妻が貯金を全て持っていってしまい0からのスタートだったようで私立中学に通う娘の学費と生活費を補うために借りたそうです。
今は少しずつ返していってる状態で現在に至ります。
以前個信開示して遅延などの事故歴はありませんでした。

現マンションは売却が決まり引渡が今年8月末で契約を交わし手付金を頂きました。
買い主様は現在の住まいが立ち退きで現金購入のため、よっぽどのことがない限り解約はないと思います。
売却後は竣工まで日数があるので賃貸に仮住まいになります。
マンション担当者からはまだ時間がある（竣工が来年の8月のため）のでマンション売却後、カードローンなどの残債を綺麗にしてから再度都市銀行に審査してみましょうと言われてます。

このように「完済しますという誓約の上でローン審査」と「売却後に残債整理した後に審査」は違うものなのでしょうか？
あと妻の勤続年数も引き渡した頃に3年になります。

長くなりましたがご意見の方よろしくお願いします。