注文住宅購入にあたっての資金計画&振る舞いについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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注文住宅購入にあたっての資金計画&振る舞いについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/02/23 13:02

土地を購入して注文住宅の建築を検討しているものです。
そのため資金計画および今後の行動についてアドバイスいただきたく
投稿させていただきます。よろしくお願いいたします。

まず、家族構成は以下です。
・私(37歳):会社員、年収780万程度
・妻:公務員 年収500万程度
・子供:幼稚園児1名、できれば早めにもう一人予定

また、現在は関東地区郊外の分譲マンションに住んでおり、
その分譲マンションは2006年に3000万(住宅ローンは2000万)で購入し、
順調に繰り上げ返済を行って残債は400万程度になっております。
このマンションを売却し、その売却金を新築費用に充てたいと考えております。

尚、同マンションの最近の売却実績や地元大手不動産(2社)による見積も実施し
2700万程度での売却を見込めると踏んでおります。

今は、周辺の土地を探すとともに、ハウスメーカーめぐり等で勉強して
大体以下の条件での新築を検討しています。
・土地:上限3000万円(40坪程度)
・家屋:上限2500万円(地盤改良、上下水道工事、外溝工事 等 諸費用含めて)

また、現時点の預金額は700万程度あるため、当座生活費を除けば、
上記ローン残債の処理も可能ですし、土地購入頭金に充てることも
可能と思っています。

ただし、マンション売却を先行させる場合は仮住まいが必要となって
しまうため躊躇しており、できればマンション売却を新築後にできないかと
考えています。
ですが、、土地購入&新築となるといろいろな局面でお金が入用に
なると思われ、生活費も考えると現在の預金では少々足りないように思えて
マンション売却を先行させたほうが無難という感覚もあります。

また、マンションを大手不動産に買い取ってもらうケースだと、
かなり買い取り額が落ちてしまうため、できればそれも避けたいです。


この状況で、私にはどのような選択肢があるのでしょうか?
また、現在の預金(700万)をどのように活用するのがベストなのでしょうか?

※今、近所にちょうどよい土地(2900万)がでてきて、どうしようか本当に
迷っており、明日にでも勢いで申し込みしてしまいそうです(苦笑)

Tsukimo2さん ( 千葉県 / 男性 / 37歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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注文住宅購入にあたっての資金計画&振る舞いについて

2012/02/24 20:59 詳細リンク
(5.0)

Tsukimo2 さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

建物完成までのキャッシュフローがまわれば、新築後の売却も可能だと思います。


注文住宅で家を建てる場合、建物代金を複数回にわけて支払うケースがあります。
どの時期にいくら支払うのかは、依頼するハウスメーカーによって異なりますが、
一般的には建物完成前に 建物代金の6割~9割程度を支払うことになります。

大手ハウスメーカーなどでは、提携ローン等によりつなぎ融資を用意してくれる場合もありますが、
そうでない場合は自分でお金を工面するか、建物資金の部分実行を行ってくれる銀行でローンを取むしか方法はありません。
事前にハウスメーカーに おおまかな建築費用の支払い時期の確認を行い、
建物完成までのキャッシュフローを把握しておくことをお勧めいたします。


住宅ローンに関しては、マンションの残債を 土地決済前までに完済するかどうかがポイントになります。
土地決済前までにマンションの残債を完済するのであれば、
新規購入の住宅ローン審査は 通常の住宅ローン審査と変わりませんが、
マンションの残債を残したまま購入するのであれば、
2つのローン (マンションと新規購入のローン) の支払いが可能かどうかも審査の対象となります。

場合によっては、ご夫婦二人で住宅ローンの借入を行う可能性も十分考えられるので、
そのあたりも奥様とご相談された方がいいかもしれません。

また、銀行によっては 新築後 速やかに自宅売却すること等を条件に、
マンションの残債が住宅ローン審査に影響しないよう 取り計らってくれるところもあります。
そのような銀行でローンの申込を行うのも一つの方法だと思います。


リスク回避からいえば、自宅売却を先行するのが一般的だとは思いますが、
Tsukimo2 さまの場合、新築後の売却が第一希望ですので、
まずは自宅売却が後でも可能なのかどうか、検討してみてはいかがでしょうか?




以上、ご参考になりましたでしょうか

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評価・お礼

Tsukimo2さん

2012/02/24 22:53

ありがとうございました。
銀行に相談するとともに、HMに支払計画を確認してみます。
丁寧で分かりやすいアドバイス、ありがとうございました。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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注文住宅購入

2012/02/26 04:14 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、HMとの契約条件の中に、工事着工をマンション売却決定後とすることは可能かと思われます。
ですから、土地の購入とマンション売却を条件にHMとの商談をすべきでしょう。

HMを通してのローン利用であれば、土地の購入分のローンを自社のつなぎローンを使って決済し、建物の工事を着手することは可能ですから、心配ごとは少なくなります。

こうした条件で当方がサポートした事案は多々ありますので、宜しければ個別にご相談ください。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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評価・お礼

Tsukimo2さん

2012/02/27 17:29

アドバイスありがとうございます。
HMにも状況を詳細に説明し、なんらかの対応が可能か?を確認してみるようにいたします。

寺岡 孝

2012/02/29 14:11

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

資金計画は上手く段取りすることで無駄な費用が節約できます。
ただ、その手法はそれぞれ個々のケースで異なりますので、一貫性がないものです。

宜しければ個別のご相談に応じますので、お気軽にお問い合わせください。

取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
寺岡 孝
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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