土地契約後の解除について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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土地契約後の解除について

住宅・不動産 不動産売買 2011/03/06 19:49

土地を購入しましたが、水はけの悪さが気になり契約解除を考えています。
手付け金50万円支払い済みです。

契約書の記載事項では
手付け解除は相手方が、この契約の履行に着手したとき以降は出来ないものとする。と記載されています。

この契約の履行は登記の書き換えをはじめた日が基準になると説明され、その日は過ぎています。この登記の書き換えは3区画で売り出ししていたものを2区画に分割し直して貰い購入する事になっています。それに伴う工事は多分ないと思います。

もう1区画は1週間早くに契約されており、後からこちらが契約しています。

この場合、違約金を支払わなければならないですか。

mizubitasiさん ( 石川県 / 男性 / 39歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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契約の履行の着手について

2011/03/06 23:04 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回、登記書き換え手続きの着手が
「相手方がこの契約の履行に着手」したと
言えるかどうかがポイントとなります。

元々3区画のものを2区画に分割しなおした経緯
次第だと思います。

例えば、3区画から2区画への変更が、
「mizubitasi」さんの要求によるものであれば、
この契約の履行に着手していると判断されても仕方がありません。

しかし、売主が3区画では売れにくいので2区画で
販売しなおそうとしたところに「mizubitasi」が契約をした。
もしくは、もう1区画の方の要望で、3区画を2区画にすることが決定し、
残りの1区画をたまたま「mizubitasi」さんが購入する事になった等々、
「mizubitasi」さんが契約をする前の段階から、
3分割から2分割への変更が決定されていたのであれば、
「mizubitasi」さんが契約をしなくても
3分割から2分割への登記変更をしていたと思われます。

したがって、そのような経緯であれば、
「この契約の履行に着手」ではなくて、
単に売主が売却準備をしていただけだと
言うこともできます。

お互いの言い分で争った場合、最終的には裁判所の判断となりますが、
こちらの要望で登記し直しになったのか、それとも
もともと売主として登記のし直しが決定していたのかによって
「この契約」の履行に着手なのかどうかの判断になるのではと思われます。

分割変更の登記手続きが
「この契約の履行に着手」でなければ手付解除ができますし、
着手に当たれば、手付解除の期限が過ぎているため、
違約解除の対象になると思われます。

個別の法的解釈、法律相談については、弁護士等にご相談ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

契約
法的
登記
手続き

評価・お礼

mizubitasiさん

2011/04/19 09:59

すみません。お礼が 遅くなりました。
素人にも解り易いアドバイス本当にありがとうございました。
やはり 契約の履行に着手したとの事で違約金は払う話になりました。

不安な時に すばくアドバイスしていただき 本当にありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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土地売買に関する手付解除

2011/03/07 10:57 詳細リンク
(5.0)

契約書の文面からすると履行に着手していると思われます。


登記の書き換えに関しても手続きに入られているのでないかと推測します。まずは謄本を取られる事をお勧めします。(書換中の為謄本を取れない場合、若しくは既に登記がされている場合は履行に着手している事になります。)


後はその土地が価格的にも安く容易に売却出来るかどうかによって売主が好意で手付解除に合意してくれるか否かの問題かと思います。


二筆にした土地も容易に売却出来る土地等の場合によっては合意してもらえるかもしれません。また、途中の経緯も重要になるかと思います。

契約書

評価・お礼

mizubitasiさん

2011/04/19 10:03

お礼が遅くなり 申し訳ございません。
やはり 契約の履行に着手したとの事で違約金は払う話になりました。

アドバイスをいただき 本当にありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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