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住宅ローン借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/11/14 19:06

47歳の男性会社員です。勤続24年,年収800万で、現在は賃貸マンションに居住中です。
1993年に分譲マンションを自己居住用に約4000万円で購入しましたが、現在は月13万で賃貸中です。
購入当時は今ほど安い金利で住宅ローンが組むことが出来ず、勤務先の社内ローン3%金利にて借入しました。現在でもそのローンを継続して返済しています。
毎月返済額として103,000円、賞与月返済額として309,000円×2回の支払いです。残り13年位毎月と賞与月に同じ金額の返済残があります。(償還表によると来月の12月時で残債17,500,000円ほどです。)ちなみに年間の家賃収入に対し、ローン支払い・管理費・固定資産税等での持ち出しは年間で420,000円ほどです。
今後このマンションを手放さないとした場合、ローンの借り換えを検討した方が良いのでしょうか?また自己居住でない場合でも借り換えが可能なのでしょうか?
もしくは売却を考えたほうが良いのでしょうか?

kazoo-stさん ( 東京都 / 男性 / 47歳 )

回答:2件

中村 諭 専門家

中村 諭
ファイナンシャルプランナー

5 good

住宅ローンの借換えについて

2010/11/15 09:37 詳細リンク
(3.0)

kazoo-st様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ(R)という商標で千葉でFPをしております、CFP中村と申します。
(NPO法人日本MP協会認定の千葉県第1号のモーゲージプランナーでもあります。)
宜しくお願いいたします。

住宅ローンを借りるときの大前提は、ご自分で住まわれることだったと思います。
借換えも同様ですので、現在の他人に貸しているという状況では住宅ローンでの借換えは困難です。

もし借換えを検討されるとしたら、アパートローンへの借換えとなりますね。
ただ、アパートローンの場合、マンション一室への融資はどの金融機関もあまり積極的ではないので現在よりも金利を下げられるかは微妙な所です。
そこで次の対策は、期間を延ばすことで年間の返済額を下げられないか?
という事になると思います。

具体的には、賃貸にしているマンションの担保価値等、個別性が高いのでメールではなく専門の方に書類等を持参のうえで相談される事をお勧め致します。



以上ご参考になれば幸いです。


『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
モーゲージプランナー[SCMP] / ファイナンシャルプランナー[CFP(R)

マンション
アパート
賃貸
住宅ローン
ローン

評価・お礼

kazoo-stさん

2010/11/16 00:02

早速の御回答ありがとうございます。
返済期間を変えずに返済金額を減額するのは難しそうですね、改めて再検討してみようと思います。

回答専門家

中村 諭
中村 諭
(千葉県 / ファイナンシャルプランナー)
住宅ローンソムリエ(R) 代表取締役
047-339-7251
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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渡辺 行雄
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住宅ローンの借り換えについて

2010/11/22 09:32 詳細リンク

kazoo-stさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『今後このマンションを手放さないとした場合、ローンの借り換えを検討した方が良いのでしょうか?』につきまして、住宅ローンの借り換えを行うことで、メリットがでるための条件として、
1.返済期間が10年以上残っていること。
2.借入残高が1,000万円以上残っていること。
3.借り換えた場合のローン金利差が1.0%以上あること。
などとなります。

尚、住宅ローンとして借り換えを行う場合には、自ら居住の用に供していることなど、融資条件を満たすようにする必要があります。

『また、自己居住でない場合でも借り換えが可能なのでしょうか?』につきまして、居住用以外で借り換えができない訳ではありませんが、この場合、事業用のローン融資になってしまうため、ローン金利が高くなってしまい、借り換えによるメリットが期待できなくなってしまう可能性があります。

『もしくは、売却を考えた方が良いのでしょうか?』につきまして、売却をする場合、築年数が相当に経ってしまっているため、まず、幾らくらいでならば売却できるのかを仲介業者さんに査定してもらうことになります。

そのうえで、査定価格も参考にしてこれからも引き続き賃貸として保有し続けるのか、あるいは売却してしまうのかを判断することになります。

尚、売却してしまえば、収入からの持ち出しもなくなりますが、賃貸の場合、住宅ローンを完済してしまえば、その後からは家賃収入が今後の収入として寄与していくことになるとかんがえますので、目先の収支だけにとらわれるまではなく、長期的なプランに基づいてご検討するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄


以上、

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渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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