共有名義に関する持分比率と贈与税について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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共有名義に関する持分比率と贈与税について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/12 23:11

共有名義に関する質問です。

土地の購入に当たり共有名義を考えておりますが、以下の条件の場合、
適切な持分比率と贈与税について考慮しておかなければならないことを
ご教授いただけますでしょうか。
また、土地購入後に建物を建築予定ですが、その際にも土地と同じ
持分比率を設定することを考えております。

1.夫婦共に会社員(正社員)
2.年収は私(夫)600万円、妻 550万円
3.現在、生活費は私(夫)担当、貯蓄は妻が担当
4.仮に1000万円の土地に対して頭金200万円を妻の貯蓄より捻出
5.妻は暫く働く予定(子供が出来ても職場復帰の予定)

現在、私と妻の持分比率を1:1にしようかと考えておりましたが、
今後のことも考えると私2/3、妻1/3ぐらいが良いのかなと思っております。
(※比率については特に根拠はありません、なんとなくです...)
将来的には私のみが支払うことになると思いますが、その際に贈与税が
なるべくかからないような持分比率を設定したいと考えております。

どなたか適切なアドバイスを頂けたら幸いです。
よろしくお願いいたします。

※ このような相談をしたい場合の相談先はどこなのでしょうか?
(税理士さん? 税務署? FP?)

補足

2010/10/12 23:11

もう少し詳細を記載させていただきます。

1.現在、マンションを所有しており主債務者は私、連帯債務者として妻
2.土地のみを先行取得するため、収入合算による借り入れを予定(UR)
3.マンション売却後、建物を建築その際フラット35への借り換え(土地)と
建物部分追加融資の予定
4.できれば、住宅ローン控除を最大限にするため、夫婦揃って住宅ローン
控除が受けられるようにしたい。

これらの条件を満たそうと思った場合、夫婦共に住宅ローンを組み、金額に応じた
持分比率を設定することが一番良い選択なのでしょうか?

重ねての質問で申し訳ありませんが、アドバイス頂けたら幸いです。

ぱじぇおさん ( 兵庫県 / 男性 / 39歳 )

回答:3件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

2 good

原則は出資比率によりますが、ローンの組み方で変わってきます

2010/10/13 05:28 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

ご質問を拝見する限り、債務者として住宅ローンを返済していくのは
ご主人様お一人ということでしょうか。

その場合、将来的に贈与税がかからないようにするには、
ご主人様単独名義にする必要があります。

また夫婦になってから役割分担して預金した場合は、夫婦共有の財産と
考えますので、今回の場合は頭金については持分割合を考慮する必要は
ありません。

相談先ですが、登記を担当する司法書士などは、これらの事情に詳しい
ことが多いです。
(税務署は担当者によって回答が異なることが多く、確認するのであれば
大阪国税局の本局の電話相談がよろしいかと思います)

以上、ご参考になりますと幸いです。

沼田 順

登記
贈与税
名義
夫婦
住宅ローン

評価・お礼

ぱじぇおさん

2010/10/14 00:10

沼田様

分かりやすい回答ありがとうございます。お礼申し上げます。
役割分担による預金は共有財産となるのですね、勉強になります。
ついでの質問を補足に記載いたしましたのであわせてアドバイス
頂けると幸いです。

沼田 順

2010/10/14 00:45

高評価、ありがとうございます。

補足に対する回答ですが、銀行のペアローンと違い、収入合算やフラットの場合は
債務者と連帯債務者という関係になります。

例えば3000万円の物件ではお二人とも3000万円の債務を背負います。

では住宅ローン控除ではどのように計算するかといえば
これは持分割合で按分することになります。

年収が同程度でしたら1:1でよろしいのではないでしょうか。

この場合、ご主人1500万円、奥様1500万円の借り入れとして
それぞれ住宅ローン控除を受けることができます。

沼田 順(CFP)

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

住宅金融公庫出身のFPが貴方のマイホームライフをサポート

素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

共有名義に関する持ち分比率について

2010/10/13 09:18 詳細リンク
(5.0)

ぱじぇおさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

住宅を購入するときに各々が出資して購入する場合、特に法律で規定はありませんが、多くの場合、各々の出資割合に応じて持ち分比率を決定するようにします。

そうしていただかないと、110万円を超えた部分の金額が贈与税として、課税されてしまう可能性もあります。

例えば、1,000万円につきまして、奥様が頭金200万円と住宅ローンを200万円組み、ぱじぇおさんが残りの600万円につきまして、住宅ローンを組んだ場合の持ち分比率は、2:3となります。

また、建物につきましても同様に、原則として同じ持ち分割合にします。

尚、住宅ローンを組む場合、融資先の金融機関にもご相談するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

購入
金額
融資
法律
名義

評価・お礼

ぱじぇおさん

2010/10/14 00:16

渡辺様

回答ありがとうございます。
110万円を越えた部分が贈与税の対象となる可能性があるのですね。
回答いただいた内容からすると、妻が住宅ローンを組んだ場合に
出資比率に基づいて持分比率を設定するのが良いと言うことですね。
この場合であれば、夫婦揃って住宅ローン控除が受けられるという
ことになるのでしょうか。
住宅ローン控除のことも含めて金融機関へ相談してみます。
ありがとうございました。

渡辺 行雄

2010/10/14 08:55

ぱじぇおさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

尚、住宅ローン控除を受けるためには、ご夫婦各々が住宅ローンを組んでいることなど、住宅ローン控除を受けるための適用要件を満たしていることが要件となります。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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補足を拝見して

2010/10/14 12:06 詳細リンク

ぱじぇお 様

住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

補足事項を拝見し気付いた点を書かせていただきます。

住宅ローンにて奥様が連帯債務者になられる場合、借入部分の持分割合は任意に決めることが可能です。

ただし、ローン控除利用期間中に奥様が退職される可能性があるのであれば、ぱじぇお様のローン控除を優先し持分割合を決めた方が無難かも知れません。

一方、居住中のマンションの売却にて損失が出る場合、特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除が利用できる可能性があります。

この制度を利用するためには、一定の要件を満たす必要がありますからご確認をお勧めいたします。

注意点としては、もしマンションに奥様の持分があり、かつ新築物件にて奥様(所有者)が一定のローンを組まれなかった場合(ぱじぇお様は組まれることが前提)、奥様のマンションの持分に相当する損失部分は繰越控除の対象とならないことが挙げられます。

以上、簡単ですがご参考となれば幸いです。

売却
新築
控除
ローン控除
債務

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