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住宅ローンの借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/09/07 12:19

はじめまして。
住宅ローンの借り換えについてお伺いします。

4年程前に3700万円の住宅ローンを35年(フラット35と3年固定のミックス)で組み、繰上げ返済をし、ローン残高は以下のようになってます。

フラット35 金利2.85% 残高約2000万円 月々支払 約10万円 残り23年位
3年固定 金利1.2%(1%優遇込) 残高約500万円 月々支払 約3万円 残り14年位

最近、ネット銀行で変動金利が1%切って出ているのでそちらへ借り換えを検討してます。
団信・8疾病保障の保険料が銀行負担というのも魅力ですが、変動金利でのリスクが気になります。

年齢41歳、世帯収入は900万円位、子供はいないので不足な事態が発生しなければ今後、大きな支出はない予定です。

ネット銀行のホームページにあるシミュレーションをしてみると、
ローン残高2500万円を金利0.975%の変動金利、18年で組んだ場合、月々13万円位の支払いで、諸経費代を除いても約400万円安くなる結果になります。

借り替えた場合、今後年200万~300万円の繰上げ返済をし、後10年~13年での完済を目指してますが、変動金利というのは危険でしょうか?

今後、多少金利は上がっても、今のローンを返していくより借り替えた方がいいかなぁと思ったり、今のローンで繰り上げ返済をしていけば、大差ないのかな?とも思い、悩んでます。

ネット銀行という事で、面と向かって手続きをしないという不安もありますし、私どもが見落としているリスクもあると思います。
専門家の皆様のご意見をお聞かせください。
よろしくお願いいたします。

kumanomi031さん ( 千葉県 / 女性 / 42歳 )

回答:6件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

1 good

繰上返済していくのであれば、変動金利でも大丈夫だと思います

2010/09/07 12:38 詳細リンク

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

確かに変動金利には金利変動リスクがありますが、日本銀行の政策金利に連動するため
今後10年間で急上昇する可能性は低いと考えます。

また変動金利では5年間は返済額は同一で年2回の利率の見直しで元金と利息の内訳が
変わるだけという点や、5年後の返済額を1.25倍以内に抑えるというルールもあります。

これから長期に渡り住宅ローンを返済していくならともかく、10年程度で完済予定であれば
変動金利でも問題ないと思います。

なお住信SBI銀行は母体が住友信託銀行ですので、他のネットバンクよりも安心感があり
最近は利用が急激に伸びています。

確かに郵送でのやりとりになりますが、私のお客様でも住信SBI銀行に借り換えられた方が
いらっしゃいましたが、特に問題はありませんでした。

借り換える価値はあるのではないかと考えます。

沼田 順

私のブログでネット銀行や金利動向を解説しております。
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沼田 順
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの借り換えについて

2010/09/07 13:50 詳細リンク

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

今後毎年200万円から300万円繰り上げ返済ができ、10年ぐらいで完済できるのであれば変動金利に借り換えをされても問題はないかと思われます。
金利上昇時期は、なんともいえませんが、金利上昇してもそのときに元金が減っていればリスクはさほどありません。変動金利に借り換えた場合には他の支出よりも繰り上げ返済を優先して行っていきましょう。


株式会社FPソリューション:http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

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上津原 章
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念のため、5年固定、10年固定のものと比較を。

2010/09/07 15:54 詳細リンク

こんにちは。
ファイナンシャルプランナーの上津原と申します。

住宅ローンの繰上返済のこと、借換のこと、選択肢が多いので悩ましく思えます。

拝見すると、繰り上げ返済を併用しながら、10年余りで完済していこうというご予定のようですね。

変動金利の住宅ローンだけで借換をされても、現在と同じような低金利が続けばメリットを上手に活かせるように思われます。ただ、金利はいつ上昇するか分からないところがあります。

金利上昇のことが気になるのであれば、変動金利というふうに決め打ちするのではなく、5年固定、10年固定と比較されて決めてはいかがでしょうか。繰上返済も頭に入れた5年後のローン残高を比較されるとなおよいと思われます。

住宅ローンの返済の間にも、いろいろなライフイベントがあると思われます。住宅ローン以外のことも考えると、よりお気持ちに近いものになるかもしれません。

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住宅ローンの借り換えについて

2010/09/07 17:13 詳細リンク

kumanomi031さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『変動金利というのは危険でしょうか?』につきまして、変動金利や長期固定金利の住宅ローンにつきまして、特徴をしっかりと理解していただければ、特に危険ということはありません。

住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなっても、長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランを立てやすくなります。

尚、kumanomi031さんの場合、4年間で借入残高を1,700万円も圧縮することができているのですから、今まで繰り上げ返済を相当な頻度で行っていると思われますし、今後も今までのペースで繰り上げ返済を行っていけると思われますので、この機会に変動金利に借り換えてもよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
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住宅ローンの借換えについて

2010/09/07 15:57 詳細リンク

kumanomi031様

ファイナンシャルプランナーの山田と申します。


ご相談の文面からすると、借換えにあたっての諸費用(抵当権抹消・設定登記、司法書士費用、保証料、事務手数料、印紙代等)も十分に計算されたうえでのご検討と推察いたします。
また、借換えのシミュレーションは、今後金利が上昇したケースも十分に行ってください。

金利が上昇したケースも含めて、乗換えによる利息軽減効果が十分あれば、検討する価値は十分あるのではないでしょうか。

変動金利の最大のリスクは金利上昇リスクですが、最も重要なのは変動金利の仕組みとリスクを理解し、金利上昇時における対応を考えておくことでしょう。

金利はどの程度の上昇までが許容範囲であるか、また変動から固定へ変更ができる場合どのような金利の取扱いとなるのか等を事前に把握しておくことが重要です。

また、変動金利はその借入期間が短くなれば当然金利変動リスクは軽減します。
教育資金等の支出に支障が出ないよう十分に確認したうえで、繰上返済を効果的に行ってください。

以上、僅かでも参考となれば幸いです。

山田FP事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡

ファイナンシャルプランナー
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西垣戸  重成

西垣戸  重成
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チャレンジか安心感か

2010/09/07 17:06 詳細リンク

kumanomi031 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

今後、所得に大きな変動がないと予想されるのであれば、変動でも問題ないイメージです。

3年固定を適用された約500万円はさておき、現在、利用中のフラット35の実質金利(団信保険料込)が約3.2%ですから、設定返済期間(10年~13年間)内に金利差約2.2%(フラット-変動)を埋め尽くすほどの金利上昇が、しかも短期にあると考えるかどうかにあると思います。勿論、手数料も考慮に入れていただく必要があります。

ただし、損得をそれほど重視せず、安心感を優先されるのであれば固定金利だと思います。
チャレンジするか、安心感を求めるか考えてみてください。

簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

期間
短期
所得
返済

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