固定期間終了後が不安です - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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固定期間終了後が不安です

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/18 21:27

一年ほど前に、新築一戸建てに入居しました。
35年ローン、固定5年ですが、土地を購入してから建築したため、住宅ローンが2本立てとなっております。

土地は1850万、2%のローン、建物は950万、1.75%のローンで、仕事で取引のある信金より借りました。
土地の方が、建物より半年ほど早い契約でした。
頭金は750万入れています。

年収が450万(父が個人で経営している店の従業員)ですので、金額的に借りすぎかとは思いました。。
当時、年収により、変動か3年固定か5年固定のどれかしか選べませんでしたので、5年固定にしたのですが、固定期間終了後の優遇が、マイナス0.5%です。

短期固定の意味をよく分からないまま、今まで来てしまいましたが、優遇金利とは店頭表示から引かれるものなのですね。
そうすると、現在すでに10年固定で4%ぐらいになっているので、固定期間終了後は相当支払額がアップする事に今さらながら気づき、相当あせって節約しています。

ネットで見ると、固定期間終了後の金利アップ時に、支払額を軽減するタイプの繰上げ返済をすると良いとあったので、その準備をしているのですが、不安です。

固定期間終了後に、借り換えをする人が多いようですが、借り換えが出来ない場合も多いと聞きました。
うちのように、土地と建物の二本立てローンになっていると、そもそも難しいものなのでしょうか?

当方35歳、2歳の子供が一人います。
自分名義の貯蓄100万で、妻名義の貯蓄が400万ほどあります。

補足

2010/07/18 21:27

すみません。この文章は主人が書きましたが、サイトの登録は妻の私がしましたので、プロフィールが「女性・妻の年齢」になっています。
分かりにくくてすみません。

kuzumoさん ( 東京都 / 女性 / 37歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン選びと今後について

2010/07/19 10:39 詳細リンク
(3.0)

おはようございます。

まずは今後の繰上げ返済予定と完済目標を書き出して検討してみましょう。それによって借り換えをすべきなのか、このままでいくのかが判断できます。その完済目標が長期であれば借り換えの検討をされたほうがいいです。また完済目標が10年以内と考えているのであれば現状のままでいってもいいでしょう。
借り換えできるかについては、総合的に判断されますので査定を出してみないとわかりませんので、一度チャレンジしてみましょう。
査定で気になる点は、勤め先の規模と物件の担保価値などです。

もし、完済が長期で考えていて、借り換えの査定が通らなかった場合には、今後どのようにしたらいいのかを一度お近くの独立系のファイナンシャルプラナー(上級資格CFP保持者)にご相談されると不安がなくなると思います。



株式会社FPソリューション:http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

CFP
ファイナンシャルプランナー
住宅ローン
ローン選び
借り換え

評価・お礼

kuzumoさん

回答ありがとうございます。

35年返済ですので、そのままですと完済時は70歳です。
60歳までには完済したいと思っていますが、10年以内というのは無理だと思います。

査定は、現在ローンを借りている銀行に知られる事なく出来るのでしょうか?
会社員ではないので、査定は不安です。
独立系のFPには、保険でお世話になった事はありますが、住宅ローンについても相談できるのですね。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの更新について

2010/07/20 10:29 詳細リンク
(3.0)

kuzumoさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

まず、住宅ローンの組み方につきまして、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で、住宅ローンを組むことになります。

ただし、住宅ローンの更新が頻繁に行われますので、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性がありますので、収入のうえからもある程度余裕がある方に向いているローン商品となります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても長期固定金利で組むことで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、kuzumoさんは短期固定金利の方が自分の返済プランに合致しているのか、あるいは長期固定金利の方が適しているのかをご夫婦でご検討ください。

尚、通常戸建ての場合は土地の融資が先行しますので、土地と建物とは別々に住宅ローンを組むことになりますが、このことで住宅ローンの借り換えができないと言うことはありませんのでご安心ください。

住宅ローンを借り換えるときには、土地と建物分の住宅ローンは一本化されるだけのこととなります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

融資
更新
住宅
戸建て
土地

評価・お礼

kuzumoさん

回答、ありがとうございます。

試しに、口座を持っているJAの金利を見てみたら、10年固定で2%以下と良い条件で驚いたのですが、返済をすでに3年以上行っている人対象でした。
その辺り、やはり重要なのですね。。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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小澤 智恵

小澤 智恵
ファイナンシャルプランナー

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難しくはありません

2010/07/18 22:33 詳細リンク
(4.0)

愛知県でファイナンシャルプランナーでモーゲージプランナー(住宅ローンの斡旋人)をしております小澤と申します。

固定期間終了後でもそうでなくても、借り換えは可能です。また、2本の借り入れであっても、両方を1本のローンにまとめて借り換えするということであれば、可能です。片方を残すということになると、難しいです。
借り換え出来ない場合と言うのは、頭金が少なかったことにより、担保割れをしていたり、年収が借入当初よりぐっと減っていた場合などが考えられます。
また、5年経過後でなくても借り換えは可能ですが、借り換えの場合、2~3年位滞納がなく支払われているという、実績確認の必要性が出てくる金融機関が多いです。そういった意味では、1年しかない今すぐというには少々難しいかもしれません。

しかし、固定期間終了後の優遇がマイナス0.5%と言うのはあまり良い条件ではないかもしれません。また、年収からみると、少々きついローンかもしれませんね。また、お父様の会社の従業員と言うことで、自営業者とみなされての借入だと思われますので、普通のサラリーマンとの審査条件とは、少々異なると思われます。

今は、滞納がない実績を作りつつ、奥様を含めて年収をアップさせたり、手持ち資金で借り換え時の金額を少し減らされるなどして、1.2年後に良い条件の金融機関への借り換えを検討されてもいいかもしれません。

その場合は、借り換えによるメリットなどのシミュレーションをお近くのFPさんなどにご相談されることをお勧めします。
ご自身で2.3の金融機関と交渉されてもいいですが、プロの方に依頼される方が、結果的に金利、支払い総額ともに安くなるかもしれませんね。

以上、参考になれば幸いです。

審査
住宅ローン
借り換え
自営業

評価・お礼

kuzumoさん

回答ありがとうございます。

2本立てのローンでも、まとめれば可能なのですね。
おっしゃるとおり、自営とみなされています。。今は繰り上げ返済用の資金を貯めながら、もう少し様子をみようかと思います。

小澤 智恵

小澤 智恵

高評価、ありがとうございました。

他の方も書かれていらっしゃるように、キャンペーンをされている金融機関では、10年固定では1.7%くらいのローンもあります。
お住まいの地域により基準が異なるかもしれませんが、愛知県のJAさんですと、自営業・サラリーマン関係なく、基準を満たしていればどなたでも同じ金利で借入できます。他の金融機関ですと、勤務先や負担率により金利が変わることが多いです。
土日などに融資窓口を開けている金融機関は多々あります。ご都合のつく時に、低金利の今、一度窓口にご相談に行かれてもいいかもしれませんね。
無事、借り換え出来ることを祈念します。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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先ず近隣の幾つかの金融機関から!

2010/07/19 11:08 詳細リンク
(3.0)

kuzumo様のご主人様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、kuzumo様のご主人様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.現在も住宅ローン相談(借換え)キャンペーンを各々の金融機関が実施しております。その際の金利設定等にはバラツキがあり、10年固定金利指定型1.8%前後および全期間固定金利型3%程度でインターネットバンクでの住宅ローンは更に低金利になっております。

2.又、当該物件がフラット35適用可能(適合証明書要)であれば、全期間固定金利2.5%前後及びフラット35Sであれば10年間1%優遇金利の対応で借換えが可能です。


3.先行き不安を抱えているのであれば、取引金融機関のことを考慮することよりも、先ず近隣の幾つかの金融機関からkuzumo様のご主人様に合った先を選択して、借換えのための事前審査をされることをお勧めいたします。その前提としてkuzumo様のご主人様から個人信用情報(全国銀行協会、CIC、JICC)の開示報告を入手することも、借換え可否確認の大きな手段となると思います。

以上

評価・お礼

kuzumoさん

回答ありがとうございます。

1年半ぐらい前の借り入れ当時、私が借りた銀行では、10年固定(選べませんでしたが)で2.55%でした。(優遇でも)

1.8%などの低金利もあるのですね。
事前審査は、ネットもしくは郵送のみで出来るものでしょうか?
それとも一度は窓口に出向くのが普通でしょうか。

銀行の開いている時間に出向くのが、仕事上大変困難なため。。現在のローンは出入りの信金にしてしまったというのもあります。。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

kuzumo様のご主人様へ

FP事務所アクトの山中でございます。
1.住宅ローン相談キャンペーンは土曜日又日曜日に事前予約で、金融機関の支店やローンプラザ等で実施しておりますので、お休みを利用して相談されても良いと思います。

2.kuzumo様のご主人様のお住まいは不明ですが、一週間程前に私の事務所エリアで巣鴨信金が住宅ローン相談キャンペーンのチラシ(10年固定金利指定型:1.80%)がありました。

以上

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