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住宅ローンで悩んでいます

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/05/06 21:48

3年前、私が26歳の時、建売の一戸建てを購入しました。
期間:30年 借り入れ金額:2,700万円
月返済額:89,976円 ボーナス払い無し
みずほ銀行:3年固定金利1.25%←-1.0%優遇適用後(全期間1.0%優遇)

現在、私(29歳)と妻(31歳)、共働き世帯ですが、近い将来子供を持ちたいとも考えています。
返済期間残:27年 住宅ローン残金2,492万
5/31で現在の固定期間が終了します。
繰り上げ返済資金は500万円あります。

また、今後の返済期間についてですが、以下の内容で考えています。
(繰上げ返済のタイミングで返済期間は27年から20年にしたいところですが、20年に短縮をすると月々の支払額が極端に増えてしまうので、せめて25年に短縮にて検討中→余剰資産が出来た段階で期間短縮の繰上げ返済を予定)

1.今のみずほ銀行で固定20年 (3.45%←-1.0%優遇適用後)→20年以降は変動金利 (変動金利より-1.0%優遇))
2.借り換え(候補では住信SBIネット銀行の固定20年 (2.60%←-2.2%優遇適用後))→20年以降は変動金利 (変動金利より-0.7%優遇)

にて検討中です。どちらが得策でしょうか?

また、ここで頭を悩ませるのは
1.本当に借り換えをするべきなのか?
・借り換えに伴い発生する違約金や借り換え手数料が一体どれくらいかかるのかが不安
・火災保険/地震保険/団体信用生命保険が継承されるのか
2.借り換えをするならば、どのタイミングで繰り上げ返済資金の500万円を使うのか?
今のみずほ銀行で繰り上げ返済を行ってから借り換えを行うべきか
住信SBIネット銀行で借り換えた後に繰り上げ返済を行うのか

長々と書いてしまい申し訳ございません。
アドバイスをよろしくお願い致します。

こばとしさん ( 埼玉県 / 男性 / 29歳 )

回答:5件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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住宅ローンを借り換えるべきかどうかについて

2008/05/07 00:02 詳細リンク
(4.0)

としわか さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

固定金利期間の終了に伴い、短期固定金利から中長期の固定期間に変更をされるのでしたら、他行で借り換えをした方が優遇を受けれる可能性が高いです。
(条件にもよりますが、20年固定で2.6%という金融機関もございます)

そこで、借り換えた場合のご質問ですが、

1.違約金というものは発生しません。
ただし、保証料を先払いしていた場合、未償還部分はまるまる全額は戻ってこないでしょう。借換えにかかる手数料は、登記費用(現在の担保設定の抹消と、新しい担保の設定登記)、司法書士の手数料、印紙代、保証料などが必要となります。また、火災保険/地震保険はそのまま継続して活用できますが、団体信用生命保険は新しい金融機関で加入しなおすことになります。詳しいことは借換先の金融機関の担当者にご確認ください。

2.繰上返済は特にどちらでもいいと思われます。
強いて言えば、先に繰上返済してから借り換えた方が、無駄な利息を払わなくてすむし、設定登記の費用や保証料なども、借り入れが少なくなる分、若干ですが安くなります。


今後のとしわかさまのライフプランなどをトータル的に考えて、お借換えをご検討されてください。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

評価・お礼

こばとしさん

対応をご検討下さり有難うございました。藤森さんから頂いた対応案は我が家での不安事・悩みの種をクリアにしてくれました。本当に有難うございます。今後、何をすべきなのか、何を調べなくてはならないのか、明確になりました。
早速、借り換えの候補先にシュミレーションをして頂き現在の銀行と比較検討をしたいと思っています。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの返済について

2008/05/07 08:57 詳細リンク
(4.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅ローンの返済についてですが、今後の繰上げ返済予定により変わってきます。あまり繰り上げ返済予定がないのであれば、中長期の固定金利で他の金融機関に借り換えをしたほうが金利が低くなりますのでいいでしょう。
繰り上げ返済についてですが、今後お子様の出産などを考えると期間短縮よりも返済額軽減にしておいたほうがいいと思います。(年収、家計の状況にもよりますが。)
繰り上げ返済のタイミングはどちらでもいいですが、少しでも総支払利息を減らしたいのであれば早い方がいいですね。

評価・お礼

こばとしさん

対応をご検討下さり有難うございました。辻畑さんのご指摘通りあまり繰り上げ返済の予定は無いので中長期の固定金利を各銀行で比較検討したいと思います。そして、繰上げ返済についても期間短縮か返済額減額を上手に活用をしたいと思います。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2008/05/07 10:31 詳細リンク
(5.0)

としかわさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

1.について
借り換えに伴う違約金につきましては、通常は発生することはありません。
特約でそのような契約を結んでいる場合は別ですが。
また、借り換えにともなう諸費用につきましては、融資先の金融機関により異なりますので、新たな融資先の金融機関で計算して貰わないとわかりません。

加入保険のうち、火災保険や地震保険はそのままで大丈夫ですが、団体信用生命保険につきましては、取り扱う会社が変わってしまうと思われますので、再審査が必要になると思われますが、念のため金融機関に確認をしてください。

2.について
繰り上げ返済資金は借入元本に充当され、それに対応するローン利息をそっくりそのまま差し引くことができます。
よって、繰り上げのタイミングにつきまして、現在融資をしている金融機関で借りているうちに、行うようにします。

借り換え後の場合、借入元本に対して支払利息の計算を行いますので、ローン利息が多くなってしまいます、

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

こばとしさん

対応をご検討下さり有難うございました。渡辺さんから頂いた対応案は我が家での不安事・悩みの種をピンポインでクリアにしてくれました。本当に有難うございます。
早速、借り換えの候補先に相談をして現在の銀行と比較検討をしたいと思っています。お忙しいところ有難うございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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「返済軽減型方式」があります!

2008/05/06 22:55 詳細リンク
(2.0)

としわか様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回のとしわか様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
みずほ銀行で更新されて方が良いと思いますが、一部繰上げ返済には期間短縮型ばかりではありますん。但し、単に繰り上げしますと言うと「期間短縮型方式」になってしまいます。
多少事務手数料が掛りますが、元金のみを一部繰り上げ返済で期間を変更しないことが可能です「返済軽減型方式」。
この方法では毎月の返済も軽減可能です。事務手続き方法を銀行で相談してください。

以上

評価・お礼

こばとしさん

お忙しいところご返信を頂き誠に有難うございました。期間短縮型と返済軽減型を上手に活用をしたいと思います。

杉浦 順司

杉浦 順司
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン

2008/05/07 08:43 詳細リンク
(3.0)

としわかさんへ

はじめまして、イマムラエージェンシーの杉浦と申します。

ご質問の件についてですが、借換の場合と継続の場合の20年後の残高を銀行で確認し、比較してみましょう。現在の繰上げ資金を利用して20年後にいくら残高があるのか確認できれば、その後は変動金利でもある程度の検討はできると思います。


やはり今後のライフサイクルにあわせて考えると、長期固定金利の選択が賢明かとは思いますが奥様ともご相談の上ゆとりのある生活をベースにお考えいただければと思います。

以上、参考にしていただければと思います。

評価・お礼

こばとしさん

対応をご検討下さり有難うございました。杉浦さんから頂いたアドバイスを基に現在の銀行と借り入れ候補先の銀行にシュミレーションを出してもらい、改めて夫婦で相談して決めたいと思います。

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