新築マンション投資のリスクについて

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、ご自身がこの担当者より聞かれている話は、投資マンションの販売では常とう手段のセールストークです。

現状、単純な賃料のみの利回り計算では、年４％しか回りませんので、うま味はないと思われます。
これに、税金や管理費等が加わると、年３％以下という可能性もあります。

で、賃料から逆算すれば、投資マンションの利回りは少なくとも６％以上は欲しいところですから、月８万の賃料であれば、1,600万円程度の物件でないと割が合わないですし、仮に2,200万で買っても将来的には1,600万円程度でないと売れないということが把握できます。

例えば、数年後に売却したいと思っても、フルローンで買えば概ね元金とほぼ同額のローン残債があり、500万円程度の自己資金等を持ち出ししないと売れないということが理解できます。

さて、先方の回答に対しての返答ですが、
１、住宅ローンが組めるとありますが、購入物件の収支は赤字であれば、いくら高年収があるとはいえ、まず借り入れは難しく、申し込みの受け付け自体もできない可能性もあります。
特に、年収が少ないと余計ですね。

２、の内容については、何が元本割れするのでしょうか？
仮に、購入金額を元本と見た場合、この先の経済環境が好転してスーパーインフレにでもならない限り、購入金額を上回る売却は難しいでしょう。
また、今後30年先にはマンション自体も相当老朽化しますので、維持費にどれだけ負担がかかるかは不明です。

３、の家賃下落のリスクは立地次第です。
ただ、都23区内でも、新築時から１０％下落しているものもあり、少子高齢化が進行している現状では賃料の下落は厳しいものです。
都心でもいったん空室になると、3か月程度空く物件もありますので、甘く考えてはいけないでしょう。
特に、築年数が古い、狭い物件はフリーレント2か月とか、敷金礼金ゼロという募集条件ということになります。

以上の点を踏まえて、購入の判断をされてはと思います。

ちなみに、投資マンションをローンで購入してメリットのある給与所得者は、少なくとも７、８００万円以上はないと損益通算での所得税の減税効果が期待できません。
しかも、効果のある期間は購入後5年程度と考えるべきでしょう。

また、ローン利用での購入リスクは、金利上昇による返済不能が考えられます。
それに加えて、家賃の下落や空室期間が増加すれば、より厳しくなることは明白です。

そうなると、最終的には任意売却や競売ということになり、自己破産等の道しかないとなれば、相当な痛手を被ります。

当方では、購入後に収支が赤字で住宅ローンが組めない方や、家賃保証があっても毎月３万円も持ち出しして、売却も損切り数百万円しないと売れないなど、購入したがために精神的にも追いつめられる方を相当数見ております。

ですから、購入してもメリットを感じないのであれば、きっぱりと断るべきでしょう。
長時間の拘束や電話勧誘、夜間の訪問や電話といった、あまりにシツコイ営業行為は宅建業法でも禁止されておりますので、もしそうしたことが頻繁にあれば行政にも相談されることです。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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