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☆新設法人で初めての物件購入!!

マネー 不動産投資・物件管理 2016/01/24 18:29

現在、サラリーマンとして働いています。
年収620万程度で扶養家族はいません。
今回、初めて物件を購入するのですが、
今後、積極的に事業展開していきたいので
初めから自分一人での法人(合同会社)購入を考えています。
1週間前に12000万の融資を地銀にお願いして
融資付けを待っているという段階です。
もちろん銀行には法人でお願いしたいとお話しています。
物件の銀行評価は高く、3週間程度で結果がでると見込んでいます。
融資が決まったら即購入できるように準備をしておきたいと思うのですが
何から始めたら良いかよく解らず、いろいろ調べてみたのですが
手順として合っているでしょうか?
他に準備できることはあるでしょうか?

●社名、本店所在地、事業目的等の決定
●代表印、社印、銀行印の作成
→ネットで法人3点セットのようなものを購入予定
●代行業者or税理士を探す…

定款作成、定款認証、承諾書の作成、登記申請書の作成、登記申請は
司法書士の方にして頂く予定ですが、司法書士の知り合いがいないため、
ネットで法人設立代行業者を探してお願いするか、
不動産事業に強い税理士の無料紹介サイト(ex.税理士紹介ドットコム)で
税理士さんを紹介してもらって、連携している司法書士さんを紹介してもらうか、
または知り合いから税理士さん(不動産に詳しいかどうかは不明)を紹介してもらうか、
どうするか…。
税理士さんは物件数が少ないうちから顧問契約(年間20~30万かかることは知っています)
をした方が良いのでしょうか?(サラリーマン業が、かなりハードな上、税金や経営面に詳しいわけではありません。)

間違っている点やアドバイスを頂けると幸いです。
よろしくお願い致します。

薬学不動産さん ( 福岡県 / 女性 / 33歳 )

回答:1件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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新設法人で初めての物件購入

2016/01/27 02:13 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、まず、不動産投資に関しては会社を経営するのと同じものです。
そのため、金融機関での融資は事業用の資金としての判断になります。

会社法人の借り入れの場合、事業の実績や収支、経営者の資産背景などと、融資対象となる事業計画がきちんとできているかの判断になります。

こうした条件を基に審査をしますが、特に地銀や信金の場合、支店レベルで判断できる融資額は5,000万円程度で、それ以上の借り入れは最終的は本店の判断によります。
つまり、高額の融資は支店のレベルでは可否できないものです。
したがって、審査期間は早くて1か月程度と思われておくべきでしょう。

また、現時点で法人が設立されていないとなれば、事業資金の融資は短期返済で金額にも上限があります。
いわゆる設備資金や運転資金の類が融資対象になる場合が多いですね。
で、事業計画が綿密なものになっていないと、なかなか融資までにはいきませんね。

こうした点を踏まえて、法人の設立の事業目的や資本金の額、法人の所在など、決めておくことは多々あります。
ご指摘の通りの進め方で間違えはありませんが、それに加味にて登記や税理士などを決めていくことになります。
このあたりの依頼先は、知り合いなどがいない場合では、いくつかで相見積もりを取らないと金額の高いところについついお願いしがちですね。

次に、不動産投資に対しての融資ですが、設立間もない法人よりも給与所得のあるサラリーマンの方が審査も通りやすいと思われます。
しかも、団信も付く場合もありますので、万一に備えることもできます。

また、給与所得者であるからのメリットはいくつかありますが、その一つとしては不動産所得を給与所得とで損益通算することで所得税の軽減をすることが可能な場合があります。

したがって、法人での不動産投資事業を行うかはよく精査した方がいいでしょう。
いくつかの投資案件を取得して、その事業がどういうものかを判断して、うまくご自身に合っている投資ものであれば、ワンステップ上げるべきかと思います。

書店にある不動産投資の啓発本やマニュアル本が散見されますが、書籍の通りにいくのであれば万人がこの道に進みます。
しかしながら、うまく行かない場合も多いので注意すべきでしょう。

不動産は株とかとは異なり、換金性が高いものではありません。
物件は買うときは簡単ですが、売るときはお金に換えにくいという特性をよく理解しておくべきでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■アネシスプランニング(株)寺岡 孝
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

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