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対象:不動産売買

森田 芳則

森田 芳則
不動産コンサルタント

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建築条件付土地の契約について

2013/05/03 19:59

不動産コンサルタントの森田と申します。
「ののの」様のご質問にお答えします。

不動産業者が建築条件付土地として販売するための要件は次の様に
考えられます。

1土地の販売業者が建設業の免許を保有したり指定建設業者(多く
 の場合は関係会社)を定め、土地の購入者と建物の間取りや仕様
 についてお客様がご納得されるまで打合せを行い、お客様の希望
 に適う注文住宅の建築を目的とする場合。

2建設業免許を有する土地の販売業者が幾つかのパターンの企画商
 品を保有して、経営戦略上不動産業としての土地販売と建設業の
 工事請負を両立させる場合。

3本来建売住宅として販売する前提の土地を一定期間内に工事請負
 契約を結ぶことを条件に売買契約を締結することで、資金回収の
 安全を図る場合。「建売」ではなく「売建」と呼ばれるもの。
 
これ以外にも建築条件付土地とする要件があると思われますが、ご
質問の内容からすると上記3に近いものと推測します。

また、営業担当者が土地販売の会社の社員か仲介業者の方かどうか
判別できませんが、その担当者の営業成績に関わる誘導であること
も否定できません。

上記から「ののの」様のご質問に順を追って説明を加えます。

土地売買契約締結後一定期間内に工事請負契約を結ぶことは本来の
趣旨からして当然と思われますが、その期間は通常3カ月くらいが
一般的であり1カ月は短いと思います。

土地と請負のローン特約について、土地の売買契約書の中に土地と
建物(請負)の合計金額で融資申込みをするローン特約を設ければ
内容は保全できると考えます。
また請負契約の締結と建築確認取得の時期については融資申込み金
融機関によって対応を確認をすることが必要でしょう。
ここでは一つの抵当権設定で土地と請負それぞれの決済時に分割し
て融資の実行を受けることも可能性が出てきます。


文字数の関係で以下回答補足で説明を加えます。



 

補足

回答本文からの続きとなります。


業者(営業担当者)からの説明では、土地の契約後1カ月以内に請
負契約を結び、建築確認取得後「土地付建物売買契約」に差し替え
てローンの本申込みをするという内容でした。
他県での話ですが、仲介業者が介在する場合に同様の差し替えを行
うことは仲介手数料を増額するための誘導行為として行政処分を受
けたケースもございます。
念のため営業担当者か場合によっては監督官庁である県の関係部署
でのご確認をお勧めします。

請負契約のローン特約に関しては、土地売買のローン特約に建物分
を含む合計金額が示されていれば通常充足するものであり、請負契
約にまで明記することはより丁寧な取り扱いという意味合いにはな
ると考えられます。

代金支払いの時期について、建物完成後に土地と建物を合わせた一
括の支払いでよいというのは、手付金等(手付金、中間金)の保全
措置(未完成物件については売買金額の5%超の金額を受領した場
合に発生)の要件からのことだと思われます。

もう一度次のことをご確認してみてください。

一業者(営業担当者)は売主の社員か仲介業者か。
二土地売買契約のローン特約は3カ月くらいにならないか。
 そのくらいの期間があれば、間取りと金額が確定する。
三土地売買契約の融資申込みに建物金額を含めることができないか。
 金融機関により申込要件は異なりますのでご確認ください。
四建築確認取得後に契約を差し替えるのは何のためか。
 土地売買契約と請負契約の二本立てのままでもいいのではないか。

銀行の事前審査内容をもう一度ご確認になさった上で、上記が明確
になればご質問の疑問点はすべて解消できると思います。

気持ち良く、安心して、ご希望に適う住宅が無事に取得できるとい
いですね。 

融資
建築
注文住宅
条件
土地

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この回答の相談

建築条件付土地の契約について

住宅・不動産 不動産売買 2013/05/03 08:36

現在、建築条件付の土地を購入予定です。
土地の契約後1ヶ月以内に建設工事請負契約を結ぶ条件となっており、請負契約を締結できなかった場合は土地の契約も白紙となる特約がついています。
また、土… [続きを読む]

のののさん (神奈川県/32歳/女性)

このQ&Aの回答

条件付き土地の契約について 藤森 哲也(不動産コンサルタント) 2013/05/04 19:28

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