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建築条件付土地の契約について

住宅・不動産 不動産売買 2013/05/03 08:36

現在、建築条件付の土地を購入予定です。
土地の契約後1ヶ月以内に建設工事請負契約を結ぶ条件となっており、請負契約を締結できなかった場合は土地の契約も白紙となる特約がついています。
また、土地の契約には契約後1ヶ月を解除期限としたローン特約が付いていますが、請負契約にはローン特約が付いていません。
また、銀行の事前審査は通っていますが、業者の話では土地の契約が終わってもローンの本申し込みはせず、1ヶ月以内に請負契約をし、建築確認を申請し終わってから、契約を「土地付き建物売買契約」に差し替え契約を1本にしてから始めて銀行のローンの本申し込みを行うと言われています。
その流れですと、土地契約書のローン特約の期限は既に過ぎています。実際にローンの本審査で落ちたり減額されても、ローン特約による白紙解除ができないということになるのでしょうか。
また、工事請負契約のほうにローン特約が付いていないのは一般的ですか?付けいていただくように依頼したほうが良いのでしょうか。
支払いの時期は、土地も建物の建築費も、建物の建築が終わってから一括で良いと言われています。(手付金は契約時に払います)
一般的な流れと少し違うようなのですが、実際にはあり得る流れでしょうか?

のののさん ( 神奈川県 / 女性 / 32歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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条件付き土地の契約について

2013/05/04 19:28 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、ののの様のおっしゃる通り、1ヶ月後に問題となる

可能性がある契約内容です。



ローン特約期日を経過してもローンの本審査を行わないことは問題です。


理由が、後から新築戸建ての契約の1本にまとめるからとのことですが、

条件付き土地の契約も立派な契約です。 署名捺印すれば、買主である

ののの様にはそれなりの責任が生じます。



ローン特約の注意点に、 「本契約を解除します」 という 「解除条件型」 (自動的に解除) と、

「本契約を解除することができます」 という 「解除権留保型」 (買主が解除権を行使して解除)

とのふたつのパターンがあります。

「解除権留保型」 の場合には、必ず期限内に契約解除の意思表示をすることが必要で、

この期限を経過すると買主は住宅ローン承認の有無にかかわらず、売買代金を支払わなければ

ならないか、手付解除(支払った手付金額)や債務不履行(契約違反/売買価格の10%や20%)

での解約となってしまいます。



この条件付き土地契約で、解除条件型(自動的に解除)にしていると、本審査を通さないことが、

土地契約の自動解除になってしまうので、「解除権留保型」(買主が解除権を行使して解除)に

していると思います。



トラブルとなるケースは、ののの様が危惧する様に、ローン特約の期限が過ぎた後です。



1ヶ月後に考えられる状況としては、ののの様にとってローン特約や請負契約不成立による

土地(請負契約も含む)の白紙解約は、既にできず、土地建物全額の金銭が用意できない場合、

それなりの金銭(手付放棄や違約金売価の10%または20%等)を支払わないと、契約も流せない

状況になっているということです。



「希望額のローンが通らず金銭が用意できないなら、契約を新築戸建て1本に巻き直しても

意味が無い。解約するか他に用立てられないか」と、業者の話が変わってしまった場合、

ののの様が弱い立場になりやすく、言っている事が変わった、金銭が足りない、騙された等

トラブルに発展しやすく、しかし契約上致し方ない状況で困ってしまうというケースです。



以下補足にて追記します。

補足

希望額のローンが通らなかった場合、必ずそのような状況になるとは言えませんが、

契約上、売主が有利な立場になる可能性をもった内容ということです。



条件付き土地の契約におけるローン審査でも、建築予定の建物資金も含んで

本審査を通すことはあります。金融機関によって審査のやり方に若干違いは

ありますが、土地・建物(請負)を一括で審査する金融機関もあります。


また、土地も建物も支払いは同時で良いとのことですが、新築戸建ての契約に差し替えれば、

土地・建物が別々の条件付きではなくなるので、結果的に同日になるのは当たり前の話です。



土地・建物(請負)を一括で審査してくれる金融機関で本審査をし、条件付き契約のまま

でも、土地・建物を同時決済にすれば、ののの様にとっては先程のリスク回避になり、

新築戸建ての契約に差し替える意味もないので、そのような内容で交渉してみては

如何でしょう。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

問題
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土地
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藤森 哲也
藤森 哲也
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森田 芳則

森田 芳則
不動産コンサルタント

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建築条件付土地の契約について

2013/05/03 19:59 詳細リンク

不動産コンサルタントの森田と申します。
「ののの」様のご質問にお答えします。

不動産業者が建築条件付土地として販売するための要件は次の様に
考えられます。

1土地の販売業者が建設業の免許を保有したり指定建設業者(多く
の場合は関係会社)を定め、土地の購入者と建物の間取りや仕様
についてお客様がご納得されるまで打合せを行い、お客様の希望
に適う注文住宅の建築を目的とする場合。

2建設業免許を有する土地の販売業者が幾つかのパターンの企画商
品を保有して、経営戦略上不動産業としての土地販売と建設業の
工事請負を両立させる場合。

3本来建売住宅として販売する前提の土地を一定期間内に工事請負
契約を結ぶことを条件に売買契約を締結することで、資金回収の
安全を図る場合。「建売」ではなく「売建」と呼ばれるもの。

これ以外にも建築条件付土地とする要件があると思われますが、ご
質問の内容からすると上記3に近いものと推測します。

また、営業担当者が土地販売の会社の社員か仲介業者の方かどうか
判別できませんが、その担当者の営業成績に関わる誘導であること
も否定できません。

上記から「ののの」様のご質問に順を追って説明を加えます。

土地売買契約締結後一定期間内に工事請負契約を結ぶことは本来の
趣旨からして当然と思われますが、その期間は通常3カ月くらいが
一般的であり1カ月は短いと思います。

土地と請負のローン特約について、土地の売買契約書の中に土地と
建物(請負)の合計金額で融資申込みをするローン特約を設ければ
内容は保全できると考えます。
また請負契約の締結と建築確認取得の時期については融資申込み金
融機関によって対応を確認をすることが必要でしょう。
ここでは一つの抵当権設定で土地と請負それぞれの決済時に分割し
て融資の実行を受けることも可能性が出てきます。


文字数の関係で以下回答補足で説明を加えます。

補足

回答本文からの続きとなります。


業者(営業担当者)からの説明では、土地の契約後1カ月以内に請
負契約を結び、建築確認取得後「土地付建物売買契約」に差し替え
てローンの本申込みをするという内容でした。
他県での話ですが、仲介業者が介在する場合に同様の差し替えを行
うことは仲介手数料を増額するための誘導行為として行政処分を受
けたケースもございます。
念のため営業担当者か場合によっては監督官庁である県の関係部署
でのご確認をお勧めします。

請負契約のローン特約に関しては、土地売買のローン特約に建物分
を含む合計金額が示されていれば通常充足するものであり、請負契
約にまで明記することはより丁寧な取り扱いという意味合いにはな
ると考えられます。

代金支払いの時期について、建物完成後に土地と建物を合わせた一
括の支払いでよいというのは、手付金等(手付金、中間金)の保全
措置(未完成物件については売買金額の5%超の金額を受領した場
合に発生)の要件からのことだと思われます。

もう一度次のことをご確認してみてください。

一業者(営業担当者)は売主の社員か仲介業者か。
二土地売買契約のローン特約は3カ月くらいにならないか。
そのくらいの期間があれば、間取りと金額が確定する。
三土地売買契約の融資申込みに建物金額を含めることができないか。
金融機関により申込要件は異なりますのでご確認ください。
四建築確認取得後に契約を差し替えるのは何のためか。
土地売買契約と請負契約の二本立てのままでもいいのではないか。

銀行の事前審査内容をもう一度ご確認になさった上で、上記が明確
になればご質問の疑問点はすべて解消できると思います。

気持ち良く、安心して、ご希望に適う住宅が無事に取得できるとい
いですね。

融資
建築
注文住宅
条件
土地

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