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三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

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賃貸の契約形態によります

2012/09/14 13:30
(
5.0
)

piroko0125さま

賃貸の契約更新のことでお困りとのこと。
数年前から入居者保護というものが強まり、家主様の立場も
以前とは変わってきていますね。

まず賃貸契約には大きく2つあります。

・普通賃貸借契約
・定期借家契約

両方とも建物を貸す時に使う契約方法ですが
前者の「普通賃貸借契約」をpiroko0125様のお母様はされていると思います。

普通賃貸借契約においては、ほとんどの不動産会社が2年間の契約をしています。
その契約の解約条件ですが、借りている人からは1か月前の解約予告を出せば
解約できるのが普通です。

一方、家主から解約をするには「6か月前通知」+「正当な理由」
が必要となります。

問題は「正当な理由」です。

裁判の判例でも「家主が、やはり利用したいから」という理由は
正当な理由に足りない、となっています。

ですので通常はその不足分として引越料相当額を支払い和解するのが
多い事例です。

ただ、立ち退き料に決まりはなく、入居者が納得すれば1か月分の家賃でも
構わないわけであり、必ず敷金全額+家賃の4倍~5倍という訳ではありません。

上記の金額は何から来ているかと言いますと「引っ越しにかかる費用」が
概ね家賃の6か月程度かかるからです。

ただ、この賃貸の弱点はお互いに納得せず賃貸の期限を過ぎても
「自動更新」されてしまう点です。

家賃を値上げし、それなば出ますという入居者もいるかもしれませんが
入居者がその賃上げを納得しなければ「供託」という方法があり
その間、裁判などで争います。
このように普通賃貸借は「借主に相当に強い」契約形態です。


そのような事を避ける時に「定期借家契約」というものがあります。
こちらはあらかじめ期間が定められておりますが、マイナス点として
期間が来たら原則終わりなので、もう少し借りていてほしかった・・・などが
思うようにいきません。

通常転勤などで、帰ってくる時期が決まっている場合はこのような
定期借家契約をして、立ち退き料などが発生ししないようにしています。


入居者様と穏便な会話の流れで、敷金全額返金程度で収まると良いですね。



ご参考になりましたら幸いです。


株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/

補足

実務では不動産会社が立ち退き交渉を代理して行うことが多いのですが
本来は弁護士でなければできません。
家主様から直接入居者に交渉すること自体は当事者間の問題ですから
大丈夫ですが、不動産会社に依頼する際は事を少しでも早く済まそうとしますから
結果として、支払う立ち退き料が高額になりがちです。

裁判
敷金
契約更新
賃貸
立ち退き

評価・お礼

piroko0125 さん

2012/09/14 19:45

三島木先生

賃貸契約に関する情報、誠にありがとうございます。
本物件は、「普通賃貸借契約」です。
「定期借家契約」との相違点をご説明くださり、ありがとうございました。
今まで、知りませんでした。勉強になりました。
実家の母と相談して、今後の方針について決めたいと思います。
ありがとうございました。

三島木 英雄

2012/09/15 12:02

piroko0125さま

評価頂きまして有難うございます。
お母様とご相談されて、いい結果を出していただけると幸いです。
不動産会社さんは入居者さんと接点が近い部分もありますから
上手に利用できる部分は上手に不動産屋さんも巻き込みながら
あまりストレスに感じないようにお話をすすめてみて下さい。

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
( 神奈川県 / ファイナンシャルプランナー )
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
044-814-3553
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「住まいと暮らしに新発想」をテーマにお客様に様々な選択肢を提供しております。お客様により「理想」は違います。実経験を基に「不動産・相続」等の難しい問題から、知って得する「ライフプラン・保険」情報まで幅広くアドバイス・問題解決させて頂きます。

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この回答の相談

家主が契約更新をしない場合

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/09/13 22:53

私の母は、都内にマンションを持っており、ここ10年ほど、賃貸マンションとして貸しております。母は九州に住んでおり、私は都内に住んでおりますが、母が70才近くになるため、九州の自宅を処分し、… [続きを読む]

piroko0125さん (東京都/44歳/女性)

このQ&Aの回答

大家さんからの立ち退き請求について 田中 恵利子(不動産鑑定士) 2012/09/14 10:29

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