住宅ローンに関して

横浜の設計事務所です。

住宅ローンは、土地と建物とは別に考えたほうがわかりやすいと思います。
金融機関との契約（金銭消費貸借契約証書、略して金消）は、土地と建物を
一括にすることも別々に分けてすることもできます。

注文住宅の場合は、本当は分けたほうがいいです。
なぜなら、土地を購入した時点で設計がきちんとできているはずがなく、
設計図をもとにした正確な見積があるはずもなく、工務店も複数から
選ぶことも普通だからです。
（建築条件付きのような土地だと、そういった事ができなくなってしまいますが）

金消を一括にすると、設計や見積もりが曖昧なまま、工事費と工務店が決まって
しまいます。
金消を別にすると若干手数料がかかりますが、地盤改良費がかかる事が判明したり
希望の設計には多少目論見より費用がかかることになっても、与信があれば
対応できますし、きちんとした設計をしたのちに複数の工務店から相見積もりを
とることもできます。

ところで、つなぎ資金というのは工務店がどの程度の分割金を欲しがるかに
よります。住宅ローンは竣工しないと銀行は出しませんが、実際は工事中に
かかる費用をすべて工務店側で立替えるのは大変です。

ですので、ある程度の分割金が必要になりますが、それは工務店との話し合いに
よって決まります。それぞれの工務店の事情によって金額はかわります。
ですので、手持ち資金（頭金）で分割金はＯＫとなればつなぎローンはいりません。

手持ちで足らない場合にはつなぎローンが必要になります。
ここで大事なのは、できるだけ過払い（工事の進展具合より払いが多いこと）
がないようにすることです。
過払いをすると、万が一（工務店が倒産するなどのトラブル）があった時に
問題が大きくなります。

分割の仕方は工務店とうまく交渉してください。
最近は、金融機関と協力してローンを出来高払いにする金融機関もあります。
この場合はつなぎローンが必要なく過払いもないので安心ですが、金利などの
条件もよく見る必要はあります。

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