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対象:住宅・不動産トラブル

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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マンション既存不適格物件

2010/10/07 01:51
(
4.0
)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、マンション契約の際に、重要事項説明で「こうした都市計画道路ができるので敷地の売却をする可能性がある」と明記されているかと思います。

道路の計画は、通常であれば何年も前に事業計画が決まっています。
ですから、マンションの建築の際には「万一、道路が通る場合には土地を譲って下さいね」
等々行政とマンションの事業主との間で合意されているはずです。
その代りに、「この世帯のマンションの計画をOKします」というのが概ねの流れではないかと思います。


こうした点を踏まえて、順を追って考えてみますと、

まず、容積の緩和に関しては、行政庁とのすり合わせになるでしょう。
建築物の確認許認可権者である区や都に相談してみてはと思います。
おそらく、マンション事業主との取り決め等が建築許可の際あった可能性もありますので、場合によっては難しいかもしれません。


次に、マンションの資産価値の減損についてですが、単純に土地の権利は減少するので相対的にはマイナスになるでしょう。
ですから、当面はそのマイナス分が該当するかと思います。


最後に売却に関してですが、近隣に大型マンションが出来れば、その影響で価格には何らかのマイナスもあるでしょう。

また、周辺のマンションと比べて、現物件の価値がかなり上回るようなポイントがあればいいのですが、そういったものがなければ、わざわざ既存不適格物件を購入する理由はありませんので、そうならないことを願いたいものです。

当面は、それほど問題はないと思いますが、数年後にマンション売却があると、その価格には多少なりとも影響はあるでしょう。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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マンション売却

評価・お礼

hiroto71 さん

2010/10/10 13:18

ありがとうございました。
重要事項説明書には既存不適格になる旨の記述はあります。
ただ、その後の評価、土地の対価についてはこれから話が進んでいくので、
市場価格での土地代だけでは割に合わないと考えています。
容積率については区や都に相談してみます。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
( 東京都 / 建築プロデューサー )
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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この回答の相談

マンションの既存不適格について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/10/06 03:25

都の道路建設にともないマンションの土地を1割ほど都に売却を予定しています。
築3年ですが、売却してしまえばマンションは既存不適格になります。
もともと道路建設は予定されていたところ、ディ… [続きを読む]

hiroto71さん (東京都/39歳/男性)

このQ&Aの回答

築浅マンションの既存不適格 向井 啓和(不動産業) 2010/10/07 14:14
総合設計制度などが考えられますが 石川 嘉和(建築家) 2010/10/06 09:36
既存不適格にもいろいろあります。 松野 絵里子(弁護士) 2010/10/06 14:04

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