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対象:住宅・不動産トラブル

マンションの既存不適格について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/10/06 03:25

都の道路建設にともないマンションの土地を1割ほど都に売却を予定しています。
築3年ですが、売却してしまえばマンションは既存不適格になります。
もともと道路建設は予定されていたところ、ディベロッパーはそれを考慮することなく、
マンションは容積率いっぱいに建設されています。

(1)既存不適格にならないように当該マンションの容積率緩和するには、どうすればよいでしょうか

既存不適格の物件となってしまうことで、建て直しの際に現状同程度にはできなくなりますが、
法律の変更ではなく、道路敷設による土地売却を理由とする場合、
当該マンションが既存不適格にならないように容積率の緩和などを求めることは可能でしょうか。
また、どこへ求めればよいのでしょうか。
参考までに、このマンションのすぐ横では容積率1000%の高層マンションが区によって計画されています。


(2)売却価格と既存不適格になる資産価値減損はどのように比較すればよいのでしょうか

都への土地売却は市場価格を基準とするそうですが、
既存不適格であることによる資産価値の減損は、どのようにはかれば良いのでしょうか。


(3)既存不適格物件の売却は難しいのでしょうか
マンションの売却を考えたときに、近隣のマンションの中古価格と比べて低い価格を設定せざるを
得なかったり、そもそも買い手がつかない、安く買いたたかれたりするのでしょうか。


建て直すのは50年くらい先なのでそのときの建築基準はわからないとか、
既存不適格はそれほど気にすることではない、などと言われたりして
訳が分からなくなっています。

よいアドバイスをいただければ助かります。

hiroto71さん ( 東京都 / 男性 / 39歳 )

回答:4件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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マンション既存不適格物件

2010/10/07 01:51 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、マンション契約の際に、重要事項説明で「こうした都市計画道路ができるので敷地の売却をする可能性がある」と明記されているかと思います。

道路の計画は、通常であれば何年も前に事業計画が決まっています。
ですから、マンションの建築の際には「万一、道路が通る場合には土地を譲って下さいね」
等々行政とマンションの事業主との間で合意されているはずです。
その代りに、「この世帯のマンションの計画をOKします」というのが概ねの流れではないかと思います。


こうした点を踏まえて、順を追って考えてみますと、

まず、容積の緩和に関しては、行政庁とのすり合わせになるでしょう。
建築物の確認許認可権者である区や都に相談してみてはと思います。
おそらく、マンション事業主との取り決め等が建築許可の際あった可能性もありますので、場合によっては難しいかもしれません。


次に、マンションの資産価値の減損についてですが、単純に土地の権利は減少するので相対的にはマイナスになるでしょう。
ですから、当面はそのマイナス分が該当するかと思います。


最後に売却に関してですが、近隣に大型マンションが出来れば、その影響で価格には何らかのマイナスもあるでしょう。

また、周辺のマンションと比べて、現物件の価値がかなり上回るようなポイントがあればいいのですが、そういったものがなければ、わざわざ既存不適格物件を購入する理由はありませんので、そうならないことを願いたいものです。

当面は、それほど問題はないと思いますが、数年後にマンション売却があると、その価格には多少なりとも影響はあるでしょう。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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マンション売却

評価・お礼

hiroto71さん

2010/10/10 13:18

ありがとうございました。
重要事項説明書には既存不適格になる旨の記述はあります。
ただ、その後の評価、土地の対価についてはこれから話が進んでいくので、
市場価格での土地代だけでは割に合わないと考えています。
容積率については区や都に相談してみます。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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築浅マンションの既存不適格

2010/10/07 14:14 詳細リンク
(5.0)

正直、既存不適格の中古の一棟物のビルや建物は良く目にしますが、ほとんど既存不適格の築浅マンションを見る事はありません。理由は分かりませんが普通であればディベロッパーが将来の道路計画を基に建築されているからだと思います。(恐らくこの道路は既に事業決定されていたのではないかと思います。)


その為、ご質問の様な物件はかなり珍しい事例に思われます。


(1)に関しては容積率緩和は普通は難しいのではないかと思います。ただ、空中権を隣地から買ってくるなどの手法は考えられなくはないかと思います。空中権に関してはこちらに概略がでております。→http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%A8%A9


現状で上記の様な手法を使わなければ行政に掛け合ったりしても公平性の観点から認められないかと思います。


(2)に関してですが、上記でも指摘していますが既存不適格の築浅のマンション自体が非常に稀なので価格へのインパクトは大きいと言わざるを得ません。築20年、30年のマンションであれば多少の減価で済むでしょうが、築三年となりますと10%~20%の間程度なのではないかと推測します。


(3)「既存不適格物件の売却は難しいか」という質問に関しては居住用物件においては購入者の心理的な要因が大きいので、その様な問題が築年が浅いにも関わらずある物件自体珍しいので価格で調整しざるを得ないでしょう。


そもそも根本的な疑問点ですが、新築の際の売主もしくは仲介業者が「前面道路は道路計画があり、事業決定されており将来は道路として本物件の土地の一部を収用される可能性があります。その場合には現状の建物が既存不適格となる可能性があります。」程度の説明がされているのか、いないのかが疑問となります。


もし、されていないのであれば極めて不十分な重要事項説明かと思います。

補足

PS 築30年程度の物件の既存不適格が発覚した例を知っておりますが、そちらでは訴訟が起こっております。築30年程度でも問題になっている位ですから築3年では尚更かと思います。

事業
計画
心理
マンション

評価・お礼

hiroto71さん

2010/10/10 13:32

ありがとうございました。
道路建設については重要事項説明書で説明がされており、既存不適格になることは記載されています。

>既存不適格の築浅マンションを見る事はありません。
既存不適格の物件は多いとは聞いていたものの、築浅で希というのは知りませんでした。
10~20%も影響するのだとすると、かなり不利ですね。
既存不適格でもあまり影響がないというのは、築年数がたってしまっている場合だと理解しました。

容積率の条件が緩和できれば、買い替の際も建て替えの際も現在の所有者の制約が減るので、それを進めてみます。

回答専門家

向井 啓和
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(東京都 / 不動産業)
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石川 嘉和

石川 嘉和
建築家

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総合設計制度などが考えられますが

2010/10/06 09:36 詳細リンク
(3.0)

邑都(ゆうと)設計工房の石川と申します。

指定されている容積率に上積みする方法としては、総合設計制度があります。一定の面積以上(500平米とか1000平米など制度によって異なる)の敷地で、敷地内に一般の人も使える公開空地を設けるなどのことをすることで容積率のボーナスを得る方法です。隣の敷地で区がすすめているという容積率1000%の計画もこの制度を使ったものかも知れません。ただし、この制度を利用しようとして歩道状空地などを整備していくとかなり広い敷地がないとなかなか思ったような建物が建てられないですし、建築確認と異なり許可制度なので規定を守った計画でも必ずしもその通り認可されるとは限りません。

これ以外の容積上積みの制度としては容積率の移転があります。東京駅の赤レンガ駅舎の余った容積を丸の内の超高層ビルに移転するというのが有名な例ですが、これも東京都などの許可が必要でハードルは総合設計より高いですね。

資産価値減損の件については専門外ですのでその分野のプロの判断にまかせますが、したがって以下は私見として話してみます。
都に道路分を売却するということですので、その売却代金は地主である各区分所有者に支払われることになると思います。その分結果的に相場よりも安くマンション購入できたということで考えますと、将来建て替えの時に容積対象面積限度が低くなることを先取りしていたことになるのではないでしょうか。

制度
設計
マンション

評価・お礼

hiroto71さん

2010/10/10 13:08

ありがとうございました。
総合設計制度について調べてみます。

松野 絵里子

松野 絵里子
弁護士

4 good

既存不適格にもいろいろあります。

2010/10/06 14:04 詳細リンク
(3.0)

既存不適格にもいろいろあります。

貴殿のご相談のケースは、計画決定の段階で建てられたものだと思います。このときはまだ道路の計画になっている部分も敷地面積に算入できますので、その時は合法的に建てたものです。ですから、建てた業者が違法行為をしていたわけでもないのです。

都市計画道路の拡幅や新設に伴なう売却ですから、勝手に土地の一部を売って既存不適格にしたわけではなく、マンションとして違法なマンションになってしまうわけではありません。単に、その後の道路計画の進展で、次に建て替えるときには同じ容積のものはできませんということだけが問題です。よって、不動産屋さんにお聞きになるとよいですが、さほど売却時に影響があるとは思えません。(建て替えのときのことまで築浅のマンションでは価格に反映されていないからです。)
このマンションを売るときに重要事項説明書にこの問題の記載はされるでしょうから、売却価格は若干これで下がるかもしれませんが、土地の売却代金が貴殿に一部払われることと相殺すればさほど実損害はないように思いますので、あまり心配されなくてよろしいかと思いますよ。違法建築でローンが借りられないというような物件ではないと思います。

問題
法的
計画
売却
不動産

評価・お礼

hiroto71さん

2010/10/10 13:12

ありがとうございました。
土地売却代金は土地の市場価格で売却になるので、土地については相殺されると思いますが、
建物部分については考慮されていないのではないかと考えています。

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