築浅マンションの既存不適格

正直、既存不適格の中古の一棟物のビルや建物は良く目にしますが、ほとんど既存不適格の築浅マンションを見る事はありません。理由は分かりませんが普通であればディベロッパーが将来の道路計画を基に建築されているからだと思います。（恐らくこの道路は既に事業決定されていたのではないかと思います。）


その為、ご質問の様な物件はかなり珍しい事例に思われます。


（１）に関しては容積率緩和は普通は難しいのではないかと思います。ただ、空中権を隣地から買ってくるなどの手法は考えられなくはないかと思います。空中権に関してはこちらに概略がでております。→http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%A8%A9


現状で上記の様な手法を使わなければ行政に掛け合ったりしても公平性の観点から認められないかと思います。


（２）に関してですが、上記でも指摘していますが既存不適格の築浅のマンション自体が非常に稀なので価格へのインパクトは大きいと言わざるを得ません。築20年、30年のマンションであれば多少の減価で済むでしょうが、築三年となりますと10%～20％の間程度なのではないかと推測します。


（３）「既存不適格物件の売却は難しいか」という質問に関しては居住用物件においては購入者の心理的な要因が大きいので、その様な問題が築年が浅いにも関わらずある物件自体珍しいので価格で調整しざるを得ないでしょう。


そもそも根本的な疑問点ですが、新築の際の売主もしくは仲介業者が「前面道路は道路計画があり、事業決定されており将来は道路として本物件の土地の一部を収用される可能性があります。その場合には現状の建物が既存不適格となる可能性があります。」程度の説明がされているのか、いないのかが疑問となります。


もし、されていないのであれば極めて不十分な重要事項説明かと思います。