借り換えの妥当性について - 沼田 順 - 専門家プロファイル

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沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

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借り換えの妥当性について

2010/08/26 11:28
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4.0
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初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

まず「スターワン」住宅ローンは、金利条件については有利とは言い難く
あくまで自営業者等の運転資金を普通預金に預けておき、利息を相殺しないと
メリットはあまりないと考えられます。

また10年固定では、再度10年後に金利変動リスクにさらされます。

そういう意味では、現在は全期間固定型の金利が非常に低いので、
そちらを検討されるほうがよろしいのではないかと考えます。

例えばスターワンの10年固定は優遇後でも金利2.6%ですね。

これが住信SBI銀行では残り32年固定でも金利2.42%です。
またソニー銀行も20年超は2.468%です。

どちらもネットバンクですが、前者は住友信託、後者はソニーが
母体ですので、むしろスター銀行よりも安心です。

またフラット35も借り換えに利用でき、32年固定でも金利は
金融課間平均2.48%です。

借換手数料が上記2社は融資金額に連動するため50万程度必要ですが
フラットは銀行によっては定額の52500円など安いのが特徴です。

基本的には上記3社をベースに借り換えをご検討されるのが
よろしいかと思います。

現在の銀行で繰上返済するのも悪くはないと思いますが、10年固定で
再度10年後に金利選択をしなければならず、優遇後の金利も一般的な
地方銀行並でしたら、借り換えをご検討される方が良いかと思います。

借り換えのメール相談も承っておりますので、よろしければご利用下さいませ。

沼田 順

補足

借り換え手数料に記載ミスがありましたので、訂正させて頂きます。

住信SBI銀行:借り換え手数料 融資金額の2.1%よって2450万円であれば約50万円
         保証料 不要、団信保険料 銀行負担、8大疾病保障料 銀行負担

ソニー銀行:借り換え手数料 42,000円 保証料 不要、団信保険料 銀行負担、3大疾病保障料 銀行負担

フラット35:借り換え手数料 融資金額の2.1%か31,500~52,500円
        保証料 不要、団信保険料 必要、3大疾病保障料 必要(どちらも合わせて年払い)
(申し込みは最寄の金融機関で行いますが、金融機関により条件は異なります)

スター銀行は保証料も月末残高の0.1%必要です。また、現在の地方銀行に保証料を支払っていた場合
戻し保証料として一定金額が戻ってきます。

長期固定金利の低さから住信SBI銀行が人気でしたが、ソニー銀行も9月適用分から
金利を引き下げて対抗してきました。

今後はソニー銀行も伸びてきそうです。

沼田 順

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評価・お礼

lovery_kids さん

仰るとおりスターワンの金利は、他社と比べ高めであり、それに加え更にメンテナンスパック分が上乗せになる点が引っかかっております。
既に借入額と同額、もしくは近い将来に借入額を上回る預貯金が可能なユーザーならば、世間の金利に左右されるリスクも軽減されるのでしょうが、我が家の場合は、年間貯金額80万円にてシュミレーションしますと、やはり13年近くかかってしまうものと予測されます。仮に10年固定とした場合、次の見直しの時期にはまだ借り入れ=預貯金ではない為、不安を引きずった状態での見直しとなりそうです。
全てを満たすことは不可能でしょうが、今一度夫婦でしっかりと話し合いたいと思います。

沼田 順

高評価、ありがとうございます。

さきほど試算してみましたが、今後10年間の金利が1.8%で推移した場合、
毎月返済額は83,977円、2020年12月の引き落とし後の残高は
17,611,656円まで減少します。

そう考えますと、残高が減少している分、金利変動リスクも少なくなりますので
現在の地方銀行で返済を継続されるのが、よろしいのではないかと思います。

手元資金はとりあえず1000万円貯まるまでは繰上返済せず、その後様子を見ながら
対応されてはいかがでしょうか。

なお、スターゼロは仮に利息がゼロであった場合、元金のみの返済となるため
元利均等返済では当初は利息の割合が高く、その後は元金の割合が高くなる関係で
返済額が増加していくという、プランが立てにくい商品設計になっています。

そういう意味でも、スターゼロに借り換えるよりは、現在の金融機関で
返済継続されることをお勧めします。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
( 兵庫県 / ファイナンシャルプランナー )
Office JUN 代表

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素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

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この回答の相談

東京スター銀行への借り換えは妥当でしょうか

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/26 11:00

地方銀行の短期固定(3年)が12月に終了します。
この3年間は金利1%だったこともあり、あえて「繰上げ返済」はしていません。

東京スター銀行の預金連動型ローンへの「借り換え」… [続きを読む]

lovery_kidsさん (滋賀県/39歳/女性)

このQ&Aの回答

住宅ローンの借り換えの件 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2010/08/30 09:25
いく種類かのシミュレーションで比較確認 西垣戸  重成(不動産コンサルタント) 2010/08/26 17:56

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