不動産価格の計算方法について

不動産の価格の計算方法には3種類あります。

一つには　「原価法」です。
ただし、一般的には土地には使用しません。
対象不動産の再調達原価を求め、これを減価修正して評価額を算出します。例えて言えば、この建物をもう一度建てると幾らかを出し、その後経過年数で減価した価格を算出する場合などで使われます。

通常の価格の評価法は「取引事例比較法」です。
これは、多数の取引事例の中から、適切な事例の選択を行い、これらの取引価格を基に、条件の違いを必要に応じて補正、修正及び比較衡量して評価する方法です。住宅地などを評価する場合に有効とされています。
売り急ぐ場合でも適切に事情補正ができればこの方式で価格を合意できます。。
計算の式は、
批准価格＝取引事例価格×事情補正率×時点修正率×標準化補正率×地域要因格差修正率×個別要因格差修正率で表されます。

ビルやショッピングセンターなど大型の施設を購入する債や、デベロッパーとして当該土地を購入する場合に使用する評価法が「収益還元法」です。

これは当該不動産から週ジル収益を一定率で割れ戻して現在の価値を求める方法です。現在の不動産価格は収益がどれだけ得られるかで決定される傾向にあります。
方法は直接還元法とDiscounted Cash Flow 法の2つから構成されます。

直接還元法は対象とする不動産から得られる特定の期間の純収益を一定率で割り戻して直接現在価値を求めます。基本的な式は
収益価格＝(総収益－総費用)÷還元利回り
です。還元利回りを幾らに置くかで収益価格が変わります。買い手は高く、売り手は低く設定することになります。

DCF法は、不動産だけでなく企業の買収などでも使われる方法です。
対象不動産の保有期間中に得られる純収益と期間満了後の売却価格によって得られる予想価格(復帰価格)を現在価値に割り戻して求めます。
　　　　　　
収益価格は　Σ(n)(k＝1)(毎期の純収益÷1+割引率)k乗 ＋復帰価格÷(1＋割引率)n乗

復帰価格は転売価格―売却費用で求めます。

夫々の価格は、一般消費者の手に負えません、売買で失敗しないためにも、信頼できる不動産鑑定士さんに依頼されるようお勧めします。

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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者　(東京)第188140号
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吉 野　充 巨
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