投資マンションをローンで購入してはいけない？？

■少額の自己資金で効率的なキャッシュフローはムリ？？

よくある投資マンションのセールストークに、自己資金は少なくて済むと…

自己資金が少ないとどうなるのか？？

逆に考えてみるとよくわかる。

全額自己資金の場合。

表面の利回りは当然高くなるし、早期に投資したお金は回収できる。

そうなれば、定期収入が確実になる。

例えば、１５００万円のマンションを現金で購入し、月７万円で貸せると年間８４万円の収入。

約１７年ほどで投資したお金は回収できる。

ところが、自己資金１０万円、ローンが１４００万の資金内訳の場合。

ローンを３０年返済、年利３％の金利で借りると、月の返済は月６．３万円ほどで

年間７５．６万円の返済。

同じく、月７万円で貸した場合の手残りは年間８．４万円しかない。

投資した１５００万円を手残りの収入で回収するには、なんと１７８年もかかることになる。

しかも、ローンの金利は変動金利。

金利上昇局面になれば大幅な持ちだしになることがわかる。

これほど自己資金過少の投資にはリスクがある。

こう考えると、多額のローンを組んでまで投資するには疑問である。

それに、マンションは修繕や積立金、高い固定資産税もかかる。

これらのコストを加味すると、キャッシュインにはならない。

どう考えても、持ちだしになることは歴然だ。

■現場を見ないで物件を買ってはいけない！

投資マンションのセールスは概ね電話勧誘が多い。

何かの名簿を使っている。

だから、同じ大学を卒業した人が買っていることもある。

で、購入の際には、通常は現場は見るのが不動産の常識。

ところが、投資物件を購入した人のほとんどは買った物件は見ていない。

特に、地方都市の物件は首都圏在住の人は見に行ったことがない。

★買った物件はこんなところ！？

例えば、ＪＲの最寄駅から徒歩２分といっても、日中は１時間に２本程度、

朝晩の通勤・通学時間帯でも５，６本の運行の路線なんてことがある。

こんなアクセスの場であれば、おそらく数千万の投資はしないだろう。

投資でも居住用でも、現場を見てから購入の判断はすべきだ。

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