不動産所得の事業的規模の判断（５棟１０室基準）

平成21年の確定申告の時期となりました。所得税の確定申告は平成22年2月16日から3月15日までになります。還付申告については、2月15日以前でも提出することができます。

贈与税の確定申告は、平成22年2月1日から3月15日までになります。

平成21年の確定申告に関する情報を少しずつ紹介していきます。

５棟１０室基準について

不動産所得については、それが事業的規模であるか''事業的規模でない''のかによって、所得税での取扱いが変わってきます。

そのため、事業的規模で行われいるかどうかをまず判断する必要があります。

この事業的規模を判断する１つの基準として、所得税法基本通達２６-９において次のような判断基準が示されています。

建物の貸付が不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行つているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

（１）貸間、アバート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であること。

（２）独立家屋の貸付については、おおむね５棟以上であること。

いわゆる５棟１０室基準といわれるものです。

あくまでも原則は、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で貸付を行っているかどうかにより判定をします。（実質基準）

しかし、社会通念上事業と称するに至る程度の規模といわれてもよくわからないため、貸室が１０以上である場合や貸家が５棟以上である場合には、事業的規模であるとする判断基準が示されています（形式基準）

なお、貸地については、おおむね５の貸地を１の貸室として判定します。

例えば、貸室が８室で貸地が１０ある場合には、貸地１０は貸室２と判断しますので貸室が１０となり事業的規模であると判定します。

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