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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2017年05月25日更新

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マンション投資にサラリーマンは向かない??【その13】

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不動産投資は儲からない??

注文住宅の駆け込み受注もひと段落か?

中には1年以上、着工が先のものもあるようだ。
「じっくり打合せをしてから着工」っていう感じだろう。

特に人気のあるHMは、早くても来年の4月以降でないと着工できないところもある。


さて、久しぶりにマンションの投資に関して。

ここ数カ月は投資意欲も盛んになっているようだ。

昔のように電話での勧誘は難しい。

最近では、セミナーを開催して販売に結び付ける。
ある会社のセミナーでは新築を売りたいから、投資マンションは新築がいいと勧める。

一方、別な会社でのセミナーは中古がいいと…
双方のセミナーに参加してみると、矛盾した話が多いらしい。

そのため、購入者には迷いが生じる。
集客方法は変わっても販売の仕方は変わっていないようだ。

生保代わりや年金代わりになるなど、メリットだけの話が多い。

そんな感じで1戸購入して、また次の購入を進める。

いつの間にか2,3戸購入してしまい、多額のローンが残ってしまう。
購入の際には冷静な判断が必要だ。

将来の人口減少、少子高齢化、空室の増加など賃貸経営には多くのリスクが存在する。
そう考えれば、どんな物件をどこにいくらで買うべきか?
サラリーマンは投資マンションの購入を自宅購入の判断基準で考えてしまう。

中古より新築、最新の設備など、物件自体の価格が高いものを選んでしまう。
この賃貸物件購入には、本来考えるべき点である、いくらの賃料が取れ、空室もなく長期間収益が上がるかは考えていない。

販売する側もこの点は詳しくは触れない。

立地の悪い物件の販売手法。
やけに設定賃料が相場より高い。

しかも、家賃保証だ。

で、5年間も同じ賃料を保証する。
こうした条件で販売することで、高い新築でも毎月、些細な持ち出しで購入できる。
このような物件では、家賃保証が切れると、収支は大きな赤字が見込まれる。

相場より高い賃料設定はリスクが大きい。
やむを得ずこんな物件を買った場合には、家賃保証がある期間に売ってしまうべきだろう。
家賃が10%減になれば、ローン返済の方が多くなる可能性が高い。

年間20~30万円の持ち出しもありうる。
そうなれば、賃貸経営としては成り立たない。
この状態が3,4年続けば赤字累計は百万円以上。

その間にローン金利が上がれば、残債は減るどころか増えてしまう。
購入早々、こうした相談事例はいまだに多い。

多くの金銭的な痛みを受ける前に早めに対処しておくべきだろう。



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