中古住宅を購入する際の注意点【容積率オーバー-2】

「容積率オーバー」「同規模の再建築はできない可能性がある」と説明され、

どうやっても同規模の建築はできないのかと相談を寄せられることがありました。

前回では、ある方法を使うことで、「容積率オーバー」といわれる大きすぎる建物と、

同規模の建て替えが可能な場合もあると書きましたが、本来、「容積率オーバー」は

違反です。

行政などに気付かれないよう勝手に建ててしまう以外、違反建築の建物を建築すること

はできません。

しかし、オーバーしている中古物件の「オーバーしている容積率のパーセンテージ」

「現在の間取り」「敷地形状」「現行法での建築可能なスペース(建物配置・高さ等)」

などの状況と、そこにイマーム様が建て替えする際の「建物プラン」を考慮することに

よっては、同規模の建築がまったく不可能とは限らないのです。

前回、「容積率とは、敷地面積に対する建築延床面積の割合。これを超えると違反」

というところまで書きました。

しかし、この容積率を割り出す際の「延べ床面積に数えなくて良いもの」があります。

前回の例※1で言いますと、実際の床面積は全部で200平米くらいあるのに、申請では

180平米以内で申請でして良い場合です。

(※1.容積率200％の地域で敷地90平米なら、延床面積180平米が限度)

いくつかありますが、代表的なものが2つあります。まずひとつが「地下緩和」です。

住宅として使用する地階部分であれば、建物全体の住宅部分の床面積合計から

3分の1までを限度に除外することができます。

例えば1階部分が70平米、2階部分も70平米、住宅として使う地下室が70平米の場合、

延べ床面積は210平米です。先程の例(容積率180％まで)で言えばオーバーしています。

しかし、地下緩和を利用すれば、容積率算定上では140％として申請できます。

「地下」かどうかの扱いについては、天井が地盤面から1ｍを超えて地表に出てはいけない、

地下室とする空間の高さの3分の1以上が地盤面より地下にあることなど、一定の基準

がありますが、半地下に近いイメージの居室でも地下扱いされます。

容積率オーバーの中古物件に地下が無い場合、オーバーしている面積分を地下緩和で

補うことが可能かもしれません。

次回は、容積率を緩和させる方法をもうひとつ紹介します。