祖父（亡）の名義のままになっている土地について

祖父は昭和１８年ころに死亡しました。
祖母は祖父の実家（曾祖母、祖父の妹）と折り合いが悪く、祖父の死後、県外の実家に戻りました。長男、次男、長女、三男の直系卑属がいますが、幼かったため家督相続などはしていません。

亡祖父名義の不動産には祖父の妹が居住していました。
祖父の妹が離婚して戻ってきてそのまま居住していたようで、土地使用貸借契約等はありません。
祖父が亡くなって以後の固定資産税は祖父の妹が払っていたようです。

祖父の妹が亡くなり、その相続人から電話があり、登記簿を取り寄せて、はじめてその土地が亡祖父名義のままになっていることが判明しました。

この場合、
？１）亡祖父の生存している直系卑属（長男、亡次男の妻と子、三男（妻は死亡、次女は死亡しており子なし））で遺産分割協議書を作成し相続登記することが可能か
？２）亡祖父は旧民法の時期に死亡しているので、長男が家督相続の届出をなし、家督相続の登記をすることは可能か
？３）亡くなった祖父の妹の相続人が、当該不動産は亡祖父の妹のものであると主張（固定資産税の支払実績が亡祖父の直系卑属らの不当利得であると主張）することは可能か

この三点についてお伺いしたいです。

今は、遺産分割協議が可能な場合を想定して、戸籍（除籍）謄本類を取り寄せています。
いろいろ勉強していますが、専門家の方のご意見を伺いたく思います。
よろしくお願いいたします。

なお、不動産については、直系卑属らは使用する意志はなく、長男に単独相続させ、その相続登記が無事に済めば市町村か公益法人に寄附することを検討しています。
なるべく穏便に済ませたいです。
よろしくお願いいたします。