相続登記について

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  1. 遺産相続

被相続人(父)の相続についてお教えください。
昨年年末に父が亡くなりました。
相続人は母と子供2名(長男と長女)です。私は長女です。
実家の不動産についてですが、土地は被相続人の名義ですが、建物が父の死後
実は今まで、登記されていないことが分かりました。建物は鉄筋コンクリートで3階建てです。
登記されていなかった詳しい理由は不明です。
法務局で登記事項証明書を取り寄せたのですが、建物が昔そこにあった木造のままで登記されていまして、
今はその後建築した鉄筋コンクリートで3階建てですが登記されていませんでした。

司法書士に、聞いたところ、土地家屋調査士に建物を調べてもらってから、登記するので費用がかかる。今、建物を売る予定がないのであれば家(建物)の登記はしないでもいいと言われました。しかし心配なのは、今後の二次相続がもし発生した際に、このまま建物を登記しないままで、何か問題がないのか?建物の固定資産税だって、費用がかかります。誰が負担するのか?
ちなみに固定資産税は、父と母の名前で納税通知書がきており、金額は合算された金額で請求されています。
よろしくお願いいたします。

私の身内家族の件を私のマイページで代理で質問していますので、その点
了解お願いします。文章は本人が書いています。

未登記建物の相続について

2020/01/30 11:56

不動産コンサルタントの野口です。

 建物登記と相続は必ずしも連動いたしません。
 未登記の建物は決して珍しくありません。未登記建物は多く見受けられます。
 法律上は、“建物完成後3カ月以内に登記申請しなくてはならない”と有りますが罰則規定は有りません。なので、費用からも、ご両親も節約されたのでしょう。

 貴方が、仰る通り2次相続時の心配や、第3者に対抗する、売買する、担保にして資金調達す等の必要が有れば、いま改めて登記申請をする必要が有ります。

 登記には、A「表示登記」とB「保存登記」が有って2つに分かれます。

Aは、主に土地家屋調査士が担当します。建物の種類、構造、面積などですが、建築確認書や建物図面などが有れば、簡単で費用も少なく済むでしょうが、単に3階建では、改めて調査が必要でしょう。現在、登記上は木造建物が登記されているとの事。この場合はこの登記を抹消する必要が有ります。

Bは、これ等を主に司法書士が担当します。実質所有者の父上(被相続人)から、相続登記をするわけですから、相続協議して、相続人(4名)が協議して相続割合にて、相続登記をする手順です。

以上ABの2つを行うと相当費用が掛かります。

A費用:現在の鉄筋建物がいつ建てられたのか?
建物面積や構造(屋根等)が判る図面や建築確認書が有れば費用は安く上がります。最低でも\6万~¥15万

Bの費用:相続協議書作成~建物所有権相続登記(登録免許税)含め、¥10万~¥20万

従って、約¥20~40万は必要でしょう。

固定資産税が納められているとの事で、最近の固定資産評価書(毎年4月に発行され、固定資産税額が記載されている)や納付状況からも推測できます。

全体の、相続財産と併せてご検討ください。

訂正:未登記建物の扱い。登記法は1ヶ月以内に登記しない場合は、10万円以下の罰金を科す。となって居ます訂正します。
しかし実際に課された例は知る限りありません。

相続登記の必要性について

2020/01/30 11:59

nyanko390308様 
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
この度はお悔やみ申し上げます
ご質問いただきました件ですが、相続登記には期限や罰則がある訳ではないので、
売却などの機会まで何もしていないことは多々あります。
そのことで問題やトラブルが起こるケースもあまり耳にはしません。

しかし、nyanko390308様が危惧される通りリスクもございます。
まず、質問でもございました新たな相続が発生した場合、その子供、孫と
いった具合に不動産の相続人が増えていきます。
いざ売却や建物の取り壊しを行いたいとなったとき、必要書類や承諾を得る先が
多くなり、縁も住まいも遠い関係であれば連絡を取るだけでも大変になります。
時間の経過により相続人が認知症などを患ってしまうと、判断能力の問題上、
遺産分割協議の作成も手間が増えることが考えられます。

なお、法定相続分は登記がなくても主張できますが、法定相続分とは異なる持分で
遺産分割協議がされた場合、その持分は相続登記をしなければ主張できません。

また、相続人に借金などの債務があった場合、債権者が不動産を差押えする
可能性があります。
仮にnyanko390308様の単独名義で話が付いても、その登記をしていないと、
別の相続人の法定相続分に対して行われるリスクがあるということです。
第二次、第三次の相続が発生して、縁の遠い姪っ子甥っ子や鳩子までが相続人となると、
そういったリスクは運まかせな状況になりますし、その時になって登記の依頼をすると
難易度的にも必要書類の実費的にも今より負担は大きくなると思われます。


また建物が未登記ということは、ローンなど組まずキャッシュで建てた場合に見かけます。
建物登記がなくても、役所の調査等で把握し課税していることが多いです。
現在課税されている固定資産税は、相続登記がなければ元々のお父様の名義も含めた請求が
暫くあると思いますし、相続があったことを行政が知った際、法廷相続人のうちの一人に
代表ということで請求先を変えて送ってくるようになると思われますが、支払いの責任は
相続人全員にあることになるはずです。


確かに、直ぐの売却予定や法定相続と異なる分け方をしていなければ、
または素行に不安を感じる相続人がいる等の状況でもなければ、
費用を掛け相続登記を行ってまで回避するようなトラブルは
なかなか起こりえないとも言わがちです。

但し、将来的に必要なこととお考えであったり、他の人だけでなく自身にも万が一のことがあった際、
遺族に面倒な状況は残したくないという意向があれば安易に放置できないこととも思われます。


以前あった古い建物に関しては既にないものなので、複数の所有者がいても一人の申請で
滅失登記は行えます。
逆に現存している建物は、建替え等を検討しても他の共有者の承諾なく解体工事などすると
損害賠償や器物損壊罪といったリスクを伴います。
相続放棄をお考えであれば、相続登記前提の遺産分割協議が単純承認と見なされ相続放棄できない
可能性に注意が必要となってきます。


心身共に大変な時だと存じますが、そういった部分も注意しながら検討していただき、
よりnyanko390308様の意向にそった判断に役立つアドバイスとなればと思います。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

藤森 哲也
藤森 哲也
不動産コンサルタント

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(不動産コンサルタント)

株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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